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LINEで無料相談資産価値が下がらない中古マンションの特徴とは?見るべき4つのポイントを宅建士が解説
中古マンションを購入する際、「将来売る時にきちんと値がつくかどうか」は誰もが気になるポイントです。同じエリア、同じ築年数の物件でも、資産価値が落ちやすい物件と落ちにくい物件には明確な違いがあります。
この記事では、宅建士の視点から、資産価値が下がりにくい中古マンションを見極めるための4つのポイントを、具体的な調べ方も含めて解説します。
下記では、私、代表の沢辺が動画でもわかりやすくご案内しております。
この記事で分かること
- 旧耐震・新耐震の見分け方と住宅ローンへの影響
- 立地の将来性を判断するための情報の調べ方
- 管理状態をチェックするために必要な書類と現地確認のポイント
- 物件の人気・需要を数字で確認する方法
築年数 ─ 旧耐震・新耐震の見分け方
中古マンションの資産価値を考えるうえで、まず確認したいのが「旧耐震」か「新耐震」かという点です。
1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件は「旧耐震基準」、それ以降に建築確認を受けた物件は「新耐震基準」に区分されます。ここで注意したいのは、竣工年(建物が完成した年)ではなく「建築確認を受けた日」で判断されるという点です。そのため、1982年や1983年に完成した物件であっても、建築確認自体は1981年5月以前に受けており、旧耐震基準に該当するケースがあります。
竣工年だけを見て新耐震だと判断してしまうと、後から住宅ローンや売却の場面で想定外の影響を受けることがあるため注意が必要です。
建築確認日の調べ方
| 確認方法 | 内容 |
|---|---|
| 重要事項説明書 | 仲介会社が用意する書類に建築確認日が記載されている |
| 検査済証・確認済証 | 管理会社や売主が保管している場合がある |
| 仲介会社への直接確認 | 個別の物件については仲介会社に問い合わせるのが最も確実 |
旧耐震物件のメリット・デメリット
| 内容 | |
|---|---|
| メリット | 都心の好立地に多く、新耐震物件より価格を抑えて購入しやすい |
| デメリット | 住宅ローンの審査で評価が下がる金融機関がある/将来の売却時にも同様の評価を受けやすい |
旧耐震だからといって一概に避けるべきというわけではありません。都心の利便性が高いエリアには旧耐震のマンションが多く、いわゆる「ヴィンテージマンション」として評価されている物件もあります。管理状態が良好で、耐震補強などの対策が取られている物件であれば、資産価値の面でも十分検討に値します。判断の際は、旧耐震かどうかという一点だけでなく、管理状態や立地など他の要素と合わせて総合的に見ることが重要です。
立地 ─ 駅距離だけでなく将来性を見る
立地というと駅からの距離や現在の利便性に目が行きがちですが、資産価値を長期的に維持するためには、エリアの将来性まで見ておく必要があります。
具体的には、以下のような情報を確認しておくと判断材料になります。
- 周辺エリアの再開発計画の有無
- 新築マンションの供給予定
- 商業施設や大型開発の計画
再開発・開発情報の調べ方
| 調べたい情報 | 検索キーワード例 |
|---|---|
| 再開発計画 | 「(エリア名) 再開発」で検索、自治体の都市計画課のページを確認 |
| 新築マンションの供給予定 | 「(エリア名) 新築マンション」で検索 |
| 商業施設・大型開発 | 「(エリア名) 商業施設 開発」で検索 |
再開発情報は一つのサイトにまとまっているわけではないため、エリア名と組み合わせた検索や自治体サイトでの確認を複数組み合わせて調べるのがおすすめです。将来的にエリアの利便性が上がる見込みがあれば、資産価値の見通しにもプラスに働きます。
管理状態 ─ 書類と現地の確認ポイント
マンションの管理状態は、資産価値に直結する重要な要素です。管理が行き届いている物件は、建物の劣化スピードが緩やかで、将来的な資産価値も維持されやすい傾向があります。
確認すべき4つの書類
| 書類名 | 確認できる内容 |
|---|---|
| 重要事項調査報告書 | 工事の状況、修繕費積立の状況、今後の修繕積立金・管理費の変更予定など |
| 修繕計画 | 過去・今後の大規模修繕の予定(旧耐震物件では存在しない場合もある) |
| 管理規約 | マンションの管理ルール全般 |
| 議事録 | 修繕費の検討状況やトラブルの有無など、書面に表れにくい情報 |
これらの書類は、仲介会社によって取得のタイミングが異なります。売却を早い段階で任された仲介会社であれば最初にまとめて取得しているケースが多い一方、「話が具体的に進んでから取得する」という対応をする仲介会社もあります。購入を検討する段階でなるべく早く確認できるよう、仲介会社に相談してみましょう。
修繕計画がない旧耐震物件でも、過去の修繕履歴から今後の修繕費の見通しをある程度推測することは可能です。ただし、計画の有無自体が重要な判断材料になるため、可能な限り確認することをおすすめします。
現地確認チェックリスト
- 駐輪場が整理されているか
- ゴミ捨て場が清潔に保たれているか
- 共用部に私物が放置されていないか
- 掲示板の内容(工事予定、トラブルの告知など)
現地の状態は、書類だけでは分からない「日頃の管理の質」がそのまま表れる部分です。内見の際は室内だけでなく、共用部分もあわせてチェックしましょう。
人気・検索需要の調べ方
最後に、物件そのものの人気や需要を数字で確認する方法です。需要が高い物件は、将来売却する際にも買い手がつきやすく、資産価値を維持しやすい傾向があります。
需要を確認できる情報源
| 情報源 | 確認できる内容 |
|---|---|
| マンションレビュー等の閲覧数 | 物件がどの程度注目されているかの目安 |
| 売り出し開始から成約までの期間 | 取引のスピード感 |
| 大手仲介会社サイトの「待ち人数」表示 | その物件を待っている購入希望者の数 |
| Googleでの検索ボリューム | エリア・物件名での検索需要(仲介会社に依頼して調査してもらうことも可能) |
こうした数字を組み合わせて見ることで、感覚ではなくデータに基づいた需要の判断ができます。
まとめ
資産価値が下がりにくい中古マンションを見極めるためのポイントは、次の4つです。
- 築年数:1981年5月31日以前の建築確認かどうかを個別に確認する
- 立地:駅距離だけでなく、再開発など将来の変化も確認する
- 管理:重要事項調査報告書・修繕計画・管理規約・議事録の4点と現地の状態を確認する
- 人気・検索:閲覧数や待ち人数、検索ボリュームなど需要を数字で確認する
これらを相対的に比較しながら検討することが、将来売却する際にも強い物件選びにつながります。
よくある質問
Q. 旧耐震の物件でも住宅ローンは組めますか?
A. 金融機関によって審査基準は異なりますが、旧耐震というだけで融資が受けられないわけではありません。ただし、評価が下がったり、借入可能額に影響が出たりする金融機関もあるため、事前に複数の金融機関へ相談することをおすすめします。
Q. 管理状態の良し悪しは、内見だけで分かりますか?
A. 内見時の共用部チェックである程度の傾向は分かりますが、正確に判断するには重要事項調査報告書や議事録など、書類での確認もあわせて行う必要があります。
Q. 再開発情報はどこで調べるのが確実ですか?
A. 自治体の都市計画に関するページが最も確実な情報源です。加えて、エリア名と組み合わせた検索でニュースや不動産会社のコラムなども確認しておくと、より広い情報を得られます。
物件の建築確認日や重要事項調査報告書の取得状況、検索ボリュームなど、個人で調べるのが難しい情報については、イエフリまでお気軽にお問い合わせください。
気になる物件やご相談がある方は、イエフリのホームページか、公式LINEからもお問い合わせ頂けます。
