サービスの対価は、市場原理にのっとって流動的に変わります。需要が供給を上回っているサービス、あるいは顧客に多くの便益をもたらすサービスほど料金が高くなりますよね。
ところが、不動産を購入する際に仲介業者に支払う報酬（仲介手数料）は、事実上固定されています。需給バランスも、サービスの質も、ほぼ関係ありません。さて、それは一体なぜでしょうか？
本稿では、仲介手数料の相場や計算方法、支払いのタイミングについて解説します。マイホームの購入をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。
また、下記のYou Tube動画で代表の沢辺がより詳しく説明しております。
目次
仲介手数料の相場
ご存じの方も多いと思いますが、不動産会社が受領できる仲介手数料は、法令と告示によって上限額が定められています。まずはその「上限額」と、不動産会社が受領している仲介手数料額の相場をご紹介しましょう。
仲介手数料の上限額
宅地建物取引業法の第46条（※1）には、不動産会社が受領できる仲介手数料について以下のように記載されています。
- 報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる（第46条1項）
- 前項の額をこえて報酬を受けてはならない（第46条2項）
不動産会社が顧客に提示する仲介手数料額の根拠は、上述の「国土交通大臣の定め」にあります (※2）。この告示では、仲介手数料を以下のように定めています。
| 区分 | 仲介手数料率(消費税込) |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買代金の額の5.5% |
| 200万円をこえ400万円以下の部分 | 売買代金の額の4.4% |
| 400万円をこえる部分 | 売買代金の額の3.3% |
仲介手数料は、上述の表の3つの区分に分けて計算したあと、合算して導き出します。簡易的に計算できる式を後述します。
算出された仲介手数料額は、既出の宅地建物取引業法「第46条2項」にあるとおり上限額です。不動産会社はこの上限額をこえて受領できないだけでなく、不当に高額を要求しただけで法律違反となります (※3）。
（※1）第46条宅地建物取引業法 | e-Gov法令検索
（※2）国土交通省告示第493号
（※3）第47条宅地建物取引業法 | e-Gov法令検索
なお、マイホームを購入する際は、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
中古マンション購入時の諸費用の内訳と目安金額、節約方法は、こちらで詳しく解説しています。
不動産会社が受領している仲介手数料額
さて、先述のとおり国土交通大臣が定めた仲介手数料は「上限額」です。では、実際の不動産取引では、どのくらいの金額を請求されるのでしょうか。
じつは、多くの不動産会社が、上限額で仲介手数料を請求しています。とある調査では、回答した企業のうち8割強が上限の手数料率を設定していたそうです。
売買仲介手数料率を回答した企業に対し，手数料を上限までとっているかどうかを直接質問したところ， 8 割強の企業が上限の手数料率を設定していると回答した。
引用：中古住宅市場における両手仲介と手数料率，成約価格への影響（白川・大越, 2017）
このような事実がありますので、仲介手数料の相場は、国土交通大臣が定めた上限額と考えて差し支えないでしょう。
なお、仲介手数料は不動産会社に値引き交渉してもかまいません。ただし、交渉に応じてくれる不動産会社は少なく、大手ほど難しいとお考えください。担当者の意欲が低下することも考えられますので、無理強いはよくありません。
仲介手数料には消費税がかかる？
仲介手数料は、消費税が加算されます。消費税の課税対象となる「役務の提供」に該当します。
参考：消費税のしくみ｜国税庁
ちなみに、不動産の売買代金については消費税がかからないケースもあります。たとえば、土地の売買や個人同士の売買は非課税です。
このルールを仲介手数料においても混同してしまい、「消費税がかからない」と勘違いされている方がおられます。残念ながら仲介手数料には消費税が課税されますので、お気をつけください。
仲介手数料を計算してみよう
先述のとおり仲介手数料は、売買代金の額に応じて3つの区分に分けて計算したあと、合算して導き出します。この一連の計算は以下の計算式にまとめられ、簡単に求められます。
| 物件代金の額 | 仲介手数料上限額の計算式 |
|---|---|
| 200万円未満の物件 | 売買代金の額の5%＋消費税 |
| 200万円以上400万円未満の物件 | 売買代金の額の4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円以上の物件 | 売買代金の額の3%＋6万円＋消費税 |
それでは、100万円・300万円・500万円・1,000万円・2,000万円・3,000万円の物件を例に、仲介手数料がどう変化するのか、実際に計算してみましょう。なお、消費税率は10%で計算します。
| 物件代金の額 | 計算式 | 仲介手数料上限額 |
|---|---|---|
| 100万円 | 100万円 × 0.05 × 1.1 | 5.5万円 |
| 300万円 | (300万円 × 0.04 ＋ 2万円) × 1.1 | 15.4万円 |
| 500万円 | (500万円 × 0.03 ＋ 6万円) × 1.1 | 23.1万円 |
| 1,000万円 | (1,000万円 × 0.03 ＋ 6万円) × 1.1 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | (2,000万円 × 0.03 ＋ 6万円) × 1.1 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | (3,000万円 × 0.03 ＋ 6万円) × 1.1 | 105.6万円 |
上の表のとおり、3,000万円の物件を買うと、仲介手数料が100万円をこえます。大きな出費になりますので、しっかり予算を組んで購入を進めましょう。
一戸建てと中古マンションの仲介手数料は違うの？
仲介手数料は、一戸建てであってもマンションであっても、あるいは新築であっても中古であっても、基本的に同じ計算方法で算出できます。
ただし、売主から直接購入する場合は仲介手数料がかかりませんので、ご注意ください。例をあげてみましょう。
- 知り合いから不動産業者を介さずに直接購入する場合
- 住宅会社等の売主が直接販売している新築物件を買う場合
- 不動産会社などが中古マンションを購入後にリフォームして販売している物件を買う場合
なお、低価格の空き家等を仲介する際の報酬は、従来の仲介手数料に加え、現地調査費等の必要経費を上乗せできます。ただし、これができる相手は売主に限られます (※)。
（※）国土交通省告示 第493号 第7
https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf
買主は対象外ですが、無知に付け込み請求してくる悪質な業者がいないとも限りませんので、知っておいて損はないでしょう。ちなみに「仲介手数料＋調査費用等」の上限は、以下のとおりです。
| 区分 | 仲介手数料率(消費税込) |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 19.8万円 |
| 200万円をこえ400万円以下の部分 | 19.8万円 |
| 400万円をこえる部分 | 売買代金の額の3.3% |
仲介手数料を支払うタイミングはいつ？
さて、仲介手数料はいつ支払えばいいのでしょうか。
仲介手数料は、不動産会社に支払う「成功報酬」です。よって、売買契約が成立したときに初めて発生するものであり、成立しなければ支払う必要はありません。
このことは、不動産会社と結ぶ媒介契約の約款（やっかん）に書かれています。もしも、仲介を依頼した不動産会社が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款を利用している場合は、 第9条（報酬の受領の時期）に記載されていますのでご確認ください。
参考：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款
https://www.mlit.go.jp/common/001213683.pdf
これを踏まえて、仲介手数料を支払うタイミングは以下の2パターンが一般的です。どちらを採用するかは、不動産会社によって違います。
- 契約時に半金・売買代金の決済時に半金
- 売買代金の決済時に一括
上述の2つのように「契約時に半金・売買代金の決済時に半金」が主流ですが、買主と不動産会社が協議して決めることも可能です。契約時に現金が準備できない場合は相談してみましょう。
中古物件購入時の流れは、以下をご参照ください。
こちらの記事では、中古マンション購入時の申し込みなどの手続きから入居までの流れを10STEPで解説しています。
なお、支払いは現金、もしくは銀行振込で行うケースがほとんどです。現金で支払う方は、事前に準備しておきましょう。ATMは利用限度額が設定されていますので、当日に必要額が引き出せなくて大慌てするようなことがないようご注意ください。
おわりに：不動産購入の仲介手数料を相場から半額、または無料にする方法
仲介手数料は高額ですので、トラブルを防ぐため、不動産会社と契約する前に「金額」と「支払いタイミング」を確認しておきましょう。手数料額は法令や大臣告示で上限が定められていて、事実上、上限額が相場になっています。
とは言え、あくまで「上限額」ですから、値下げ交渉をする余地はあります。ただし、それほど期待できないうえ、担当者の意欲をそぐことにもつながりますので無理強いはやめておきましょう。
仲介手数料の値下げをご希望される場合は、最初から価格設定が低い不動産会社の利用をご検討ください。弊社のサービス「イエフリ」でも、仲介手数料を無料（条件によっては半額）にできるようサポートしております。お気軽にご相談ください。
この記事を書いた人
ホリカワダット
インテリアコーディネーターと1級カラーコディネーター資格保有。主に住宅分野を専門とするライター・ブロガー。工務店営業支援もおこなう複業フリーランス。高気密高断熱の注文住宅を得意とする建築会社で約8年間、営業職を経験。年間200組のお客様をサポートした経験と、自宅の分譲マンションをスケルトンからリノベーションした経験をもとに、家探しや家づくりの資金計画などをわかりやすく解説します。
この記事を監修した人
株式会社ユナイテッドリバーズ代表取締役沢辺敦志（さわべあつし）
千葉県出身。自身の自宅購入時に、不動産仲介会社に不満を持ったことをきっかけに不動産売買仲介業を開業し、不動産仲介手数料無料機構イエフリをオープンさせる。
自身の苦い経験から、受付・接客業務に特にこだわってチームづくりを心がけてサービス運営している。
趣味は料理、二児の父。
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