中古マンションを購入するなら、可能な限り費用を抑えたい考えている方も多いのはないでしょうか。不動産購入は物件価格だけではなく、諸費用がかかります。中でも最も多くの割合を占めるのが「仲介手数料」です。
本記事では仲介手数料を無料や半額で購入する方法や、注意点について解説します。中古マンションをお得に購入する方法がわかり、購入に向けて具体的な一歩を踏み出せるでしょう。
中古マンションの購入を検討している方はぜひ参考にしてください。
どの中古マンションが仲介手数料無料にできるのかについて、YouTubeで代表の沢辺がより詳しく解説しております。
上記の画像の通り、リノベーションした中古マンションは
ほとんどが、不動産会社が売主（持ち主）で、仲介手数料無料にできます。
目次
中古マンションを仲介手数料「半額」で購入する方法
中古マンションを仲介手数料無料・半額で購入するには、いくつかの条件を満たさなければなりません。まずは、仲介手数料が半額になる3つの条件について理解を深めていきましょう。
仲介手数料が半額になる条件3つ
仲介手数料が半額になる条件は3つです。
- 不動産会社が仲介手数料の割引で差別化を図っている
- 業務におけるコストを削減している
- 不動産会社への交渉が成立する
条件1：不動産会社が仲介手数料の割引で差別化を図っている
1つ目の条件は、不動産会社が仲介手数料の割引で差別化を図っていることです。
国土交通省の発表に（※）よると、令和2年3月末現在における全国の宅建業者数は125,638社となっており、その数はコンビニの2倍以上になりました。
（※）報道発表資料：宅地建物取引業者数 ６年連続で増加&～令和元年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について～ - 国土交通省
不動産会社はその中で競争しなければならず、他社との差別化の手段として仲介手数料の割引を全面に押し出している不動産会社もあります。仲介手数料の割引で差別化を図っている不動産会社に依頼することで、お得にマンションを購入できる可能性が高まります。
仲介手数料最大無料で紹介できる認定不動産仲介会社はこちらからご案内できます。
条件2：業務におけるコストを削減している
2つ目の条件は業務におけるコストを削減していることです。
| 運営コスト項目 | 削減法 |
|---|---|
| 販促ツール | 紙媒体やTVCMを使わず インターネット集客に切替 |
| 人件費 | 運営にあたる必要最低限の人数を配置 |
| 店舗代 | オンラインFAXを利用するなど |
不動産会社は販促活動やお客様の案内、契約・引き渡しといった様々な業務を行わなければなりません。業務の中でかかる費用も多いため、その分仲介手数料も高額になっています。
しかし、近年ではインターネットでの販売や集客が一般的になったため、工夫次第で費用を大幅に削減できます。チラシや新聞折り込み広告への掲載を控え、インターネット上でのみ販売を行う会社であればその分の費用を削減できるでしょう。
業務を効率化し、コストを削減している会社であれば、その分を仲介手数料に反映することも可能です。
条件3：不動産会社への交渉が成立する
3つ目の条件は不動産会社への交渉が成立することです。
仲介手数料の割引を謳っている会社ではなくとも、交渉することで値引きは可能です。詳しくは後述しますが、仲介手数料は上限額が設定されているため、上限額さえ超えなければ不動産会社で自由に価格調整を行えます。
非常識な交渉にならないように注意しなければなりませんが、購入価格を抑えたいと考えている方は一度交渉してみてもいいでしょう。
中古マンションを仲介手数料「無料」で購入する方法
では次に、仲介手数料が半額になる2つの条件をご紹介しましょう。
仲介手数料が無料になる条件2つ
仲介手数料が無料になる条件は2つです。
- 売主から仲介手数料の上限額を受け取っている
- 不動産会社の自社物件を紹介してもらう
それぞれについて解説します。
条件1：売主から仲介手数料の上限額を受け取っている
売主から仲介手数料の上限額（※正規手数料とも呼ぶ）を受け取っている場合、買主側の仲介手数料を無料にしてくれることがあります。
仲介手数料は売主・買主の双方から受領できる仕組みですが、売主から上限額として定められている正規手数料を受け取ることで、不動産会社として損失になることはありません。
買主から受け取る分の仲介手数料が減ってしまうことにはなりますが、物件が売れない方が不動産会社としてはリスクが高いです。
仲介会社が売主から手数料の上限額を受け取れる物件は、売主から専任媒介をもらっている場合や価格をリノベーション会社などが施行・所有する場合などが挙げられます。
このような物件だと、仲介会社は買主側に仲介手数料「無料」として還元することが可能です。
条件2：不動産会社の自社物件を紹介してもらう
不動産会社の自社保有物件を購入する場合には、仲介手数料が無料になります。
仲介手数料はあくまでも売主と買主の仲介をした際に発生する費用です。不動産会社の自社物件の場合は、売主が不動産会社となるため、売主と買主の直接契約となり、仲介手数料はかかりません。
契約業務などは、売主である不動産会社が手続きを進めてくれますが、第三者の立場である仲介がいないため、取引内容には注意が必要です。
しかし、どのような会社が自社物件を持っているか分からないという方も多いでしょう。
不動産会社は一戸建ての分譲会社のように自社物件の販売をメインにしている会社もあれば、仲介会社の一事業として不動産を購入し、リノベーションした後に再度販売に出すこともあります。
仲介手数料無料や、リノベーション済み物件に興味がある方は、依頼する不動産会社に自社物件を販売していないかを確認してみましょう。
気になる物件が仲介手数料無料になるかこちらから相談できます
仲介手数料の計算方法と基礎知識
ここからは仲介手数料を無料や半額にできるカラクリの理解を深めるために、仲介手数料の計算方法と基礎知識について解説していきましょう。
仲介手数料の計算方法
不動産売買の仲介手数料は、宅建業法で以下のとおり「上限額」が定められています。
| 物件代金の額 | 仲介手数料上限額の計算式 |
|---|---|
| 200万円以下の物件 | 物件代金の額の5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の物件 | 物件代金の額の4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超の物件 | 物件代金の額の3%＋6万円＋消費税 |
ただし、これらそれぞれを計算するのは大変なので、多くの不動産会社が以下の速算式で仲介手数料を設定しています。
- 売買価格×3%+6万円+消費税
【例】
- 4,000万円の不動産を売買する場合：4,000万円×3%+6万円=126万円
- これに消費税を加え、仲介手数料の合計額は138.6万円となります。
しかし注意しなければならないのは、この計算式は仲介手数料の上限であることです。
あくまで上限とする計算式が、不動産業界ではこれが相場かのように浸透しています。
（実際の計算時は、建物価格には消費税が含まれ、土地価格には消費税が含まれていないため、建物部分の消費税を除いて計算されますので上記の金額とは数万円差額が生じます）
不動産の物件価格が高くなればなるほど、仲介手数料が高くなってしまいます。
東京都の場合、この計算式を用いると仲介手数料だけで200万円を超えるケースが多く、買主側が100万円以上損している可能性があるのです。
仲介手数料の基礎知識
仲介手数料は宅建業法（※）において、「国土交通大臣が定めた額を超えて受け取ってはならない」と上限が設定されていますが、下限は設定されていません。つまり、上限を超えさえしなければ、仲介手数料はいくらに設定してもいいのです。
（報酬）
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。（※）引用元：宅地建物取引業法 | e-Gov法令検索
仲介手数料は契約者から受け取れるため、売主から売却を依頼された不動産会社が自社で買主を見つけた場合には売主・買主の双方から受け取れます。
仲介手数料については以下の記事でも詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。
なぜ仲介手数料を無料や半額にできるの？
仲介手数料の規定について理解できたところで、仲介手数料無料や半額にしたら不動産会社の儲けはどうなるのか、また仲介手数料を割引できないケースについてをそれぞれ解説します。
仲介手数料無料や半額にしたら不動産会社の儲けはどうなる？！
仲介手数料を無料や半額にしたら、当然ながら不動産会社の利益が少なくなります。
最初から仲介手数料の割引で差別化を図っている不動産会社であれば問題ありませんが、それ以外の不動産会社であれば、仲介手数料の割引をしたくないのが本音でしょう。
不動産の営業担当者は歩合制の給与形態であることが多く、仲介手数料の割引は自身の収入に直結します。そのため、理不尽な価格交渉などは、不動産会社や営業担当者のモチベーションを下げたり、サービスの低下に繋がったりするデメリットもあります。
購入費用を抑えられることは買主としては嬉しいことですが、デメリットも踏まえたうえで検討しましょう。なお、不動産会社の自社物件は仲介手数料を無料にしても利益は減りません。不動産会社の自社物件は、そもそも仲介手数料がかからない分、各種手続きを行うための手数料は物件価格に含まれていると考えましょう。
仲介手数料無料の注意点については以下の記事で詳しく解説しています。
仲介手数料を割引できないケースもある
取引に関わる不動産会社の数によっては、仲介手数料を割引できないケースがあります。
例えば売主から不動産の売却を依頼されたA社と、別の不動産会社のB社がいたとしましょう。A社は物件の売却を開始した後に、レインズという不動産会社しか閲覧できない不動産情報サイトに物件情報を登録しなければなりません。
そして、B社はA社が掲載した物件情報を、自社の顧客へ紹介し契約になったとします。その際、売主はあくまでもA社の顧客であるため、B社は買主からしか仲介手数料を受け取れません。B社は買主の仲介手数料しか利益を得られる部分がない状態なので、仲介手数料の割引をするのは難しいでしょう。
このように1つの契約に複数の不動産会社が関わる場合（片手取引）には、仲介手数料の割引は難しいです。
仲介手数料無料の口コミ・評判・体験談
仲介手数料無料で物件を購入した経験のある方の口コミをご紹介します。
理にかなったシステムだと感じています（東京都・50代）
中古マンションの購入でしたが、不動産会社がマンションの持ち主さんから買い上げてリフォームした上で販売している物件だったので、売主が不動産会社になり、仲介手数料は不要でした。もしかしたら手数料分としては価格に上乗せされているのかもしれませんが、購入する際の価格の交渉についても、個人の売主さんではなく、不動産会社との直接交渉になるため気が楽でした。
また売主としての経験もありますが、その場合は3%の仲介手数料を支払いました。その時に買主さんから手数料を取ったかどうかは分かりませんが、売主が支払い買主は無料になるというシステムは高額な取引になる不動産の売買において、大変理にかなったシステムだと感じています。
（東京都・50代）
おわりに：仲介手数料無料や半額のメリット・デメリットを踏まえて判断しよう
本記事では仲介手数料を無料や半額で購入する方法や、注意点について解説しました。
仲介手数料は取引に関わる不動産会社の数や、売主から受け取れる金額によって割引できるかどうかが変わってきます。
買主としては仲介手数料を抑えられることは嬉しいことですが、不動産会社や営業担当者のモチベーション・サービスの低下にも繋がりかねません。不利益を被らないためにも、仲介手数料無料や半額にするメリット・デメリットを比較検討したうえで判断しましょう。
この記事を書いた人
スターフォレスト代表取締役増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
スターフォレスト公式HP:https://star-forest.biz/
この記事を監修した人
株式会社ユナイテッドリバーズ代表取締役沢辺敦志（さわべあつし）
千葉県出身。自身の自宅購入時に、不動産仲介会社に不満を持ったことをきっかけに不動産売買仲介業を開業し、不動産仲介手数料無料機構イエフリをオープンさせる。
自身の苦い経験から、受付・接客業務に特にこだわってチームづくりを心がけてサービス運営している。
趣味は料理、二児の父。
