マイホームとして一戸建てを購入する場合、建売住宅か注文住宅かを選ぶことになりますが、注文住宅を購入する際には、土地を購入してから住宅メーカーを別途探す場合もあります。この場合、土地を購入する際に仲介業務を依頼した不動産会社には、仲介手数料を支払う必要はあるのでしょうか？
土地を購入する場合の仲介手数料については、以下のとおりです。
- 土地の購入にも仲介手数料は必要
- 仲介手数料の上限金額は「物件価格の3%+6万円」に消費税を加えたもの
- 土地購入時の仲介手数料を無料や半額など、割引できる可能性もある
- 仲介手数料が無料や半額である不動産の扱いに慣れた不動産会社がおすすめ
この記事では、土地を購入する場合の仲介手数料と、仲介手数料を無料や半額に割引できるカラクリについて、ご説明します。
あわせてYoutubeでも弊社代表の沢辺がご紹介しております。
目次
土地を購入するときの仲介手数料はどれくらいかかる？
「ねぇ！この広告見て？あそこの土地、安く売ってるわよ！」
「ほんとだね！でも、これって土地だけの値段だよね？建物は別で注文するんでしょ？」
「それはそうでしょうね。でも、土地だけなんだから、諸費用とかほとんどかからないんじゃないの？」
「いや～そんなことないんじゃない？契約にはいろいろと必要だろうし…」
建売住宅を購入する際には、土地と建物を１つの不動産物件として購入することになりますが、土地のみを購入する場合には仲介手数料を支払う必要があるのでしょうか？
仲介手数料はあくまでも仲介業務に対する成功報酬
仲介手数料は、仲介業務を依頼した場合の成功報酬であり、売主から不動産の売却を依頼された場合でも、買主から不動産の購入を依頼された場合でも、契約が成立すれば支払う必要があります。そもそも、この仲介手数料が、仲介業務を行う不動産会社の唯一の儲けでもあるのです。
つまり、建売物件のように土地と建物を一緒に購入する場合であっても、土地のみを購入する場合であっても、仲介業務をしてくれた不動産会社に対しては仲介手数料を支払う必要があるのです。
土地だけの取引だから、仲介手数料は半分になるの？
土地と建物をまとめてではなく、土地のみの取引だからといって、仲介手数料が半分になることはありません。なぜなら、土地と建物を一括で購入した場合でも、土地だけを購入した場合でも、仲介業務として様々な業務が発生することには変わりが無いからです。
具体的には、現地案内、売主との価格交渉、ローンのあっせん、登記業務のあっせん、重要事項説明、住宅メーカーのあっせんなど、様々な業務が土地の売買だけでも発生するのです。
実質的には、建売住宅の半額程度になる
仲介手数料の上限金額の速算式は、「物件価格の3%+6万円」の速算式で求めた金額に消費税を加えたものです。つまり、建売住宅が3,000万円であれば、「96万円＋消費税」が上限金額になりますが、この建売住宅の建物部分が1,500万円、土地部分が1,500万円だったらどうでしょう。結局は、土地部分の仲介手数料の上限は半額になるということです。
もっとも、地価は各位によって様々です。都心では土地部分が高く、地方では土地部分が安くなりますし、注文住宅はその造りや設備のグレードによって、費用が大きく変わるため、必ず建売住宅の半額になるとは限りません。
仲介手数料を無料や割引することができる土地はあるの？
マンションや住宅のように、仲介手数料を無料や半額としてくれる土地はあるのでしょうか？また、割引できる土地はあるのでしょうか？
仲介手数料はあくまでも上限額である
仲介手数料の速算式は先に挙げたとおりですが、この報酬は仲介不動産が徴収してもよいとされている報酬額の上限額ですから、無料や半額、割引をしても問題はありません。ただし、この報酬は不動産会社が徴収できる唯一の儲けでもあります。過度な割引の結果、サービスが悪くなっては本末転倒ですし、ましてや慈善事業ではありませんので、無料とできるわけがありません。
しかしながら、現実的には無料や半額としている不動産会社が存在しています。それでは、不動産会社はどこで儲けを出しているのでしょうか？実は、仲介業務の仕組みを考えてみるとごく単純であることが分かります。
不動産売買には、物件を売りたい売主と、物件を買いたい買主が存在します。そして、不動産会社がこの両名をマッチングさせて売買契約に至った場合、不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料を上限額まで徴収できるのです。つまり、仲介手数料が2倍となり、一挙両得です（両手取りという）。
仲介手数料が2倍であれば、買主側の仲介手数料を無料としても、半額としても、割引をしても、売主側からもらう仲介手数料が儲けとして残っているわけですから、問題ありません。最も、両手取りであっても、必ず割引してくれるというわけではありませんので、過度な割引交渉などは好ましくないでしょう。
両手取りでなければ無料にすることはできない
先に述べた通りで、売主と買主を1社の不動産会社でマッチングできれば両手取りとなりますが、売主が仲介業務を依頼した不動産会社と、買主が仲介業務を依頼した不動産会社が異なった場合には、仲介手数料は依頼主からのみ徴収できることになります（片手取りという）。
つまり、片手取りの場合、仲介手数料を無料とすれば設けが無くなってしまうため、無料とすることはできないのです。できたとしても半額や割引ですが、不動産会社にとっては利益を削ることになる上、あまりにも仲介手数料が安くなれば、サービスの低下が懸念されます。
土地を購入するときに相談したい不動産会社とは？
仲介手数料は安くしてほしいが、サービスの低下も避けたい場合には、そんな不動産会社に相談すればよいのでしょうか？
もともと仲介手数料が無料や半額である不動産会社に依頼する
取り扱う物件の多くが、仲介手数料無料であったり、半額である不動産会社は、仲介手数料を割り引いても儲けを生み出すことに慣れている不動産会社ともいえます。このような不動産会社に仲介業務を依頼すると安心です。
もっとも、このような不動産会社であっても、必ずしも良い不動産会社であるとは限りません。なぜなら、仲介手数料を割引する分、別の名目で料金を徴収するような悪質な業者も存在するからです。仲介業務を行う不動産会社で受けることができるサービスについてはあらかじめ確認しておき、必要とされる諸費用の内訳についても理解しておくことが重要です。
なお、仲介手数料については、こちらの記事も参照ください。
おわりに：建売住宅も土地のみの場合も仲介手数料は同じ
注文住宅を購入する場合に、土地のみを先行して購入することがありますが、土地のみであっても仲介手数料が半額となるわけではなく、あくまでも不動産の価格に準じて仲介手数料が増減する仕組みです。
そして、仲介手数料については、無料や半額とする不動産会社も多くなっているため、サービスの質が悪くないか事前に確認した上で、これらの不動産会社を有効に活用しましょう。
この記事を監修した人
宅地建物取引士小林弘卓
長野県軽井沢生まれ、群馬県高崎市育ち。教員免許を取得したのち、教育関係の仕事に従事も、現場にて母子家庭や貧困家庭を目の当たりにし、何か役に立つことはできないかと決起。ファイナンシャルプランナー2級およびAFP、宅地建物主任者の資格を取得後、家計のやりくりから投資運用などお金のアドバイスだけではなく、様々なお悩み事を第3者の視点でアドバイスすることを目的とした「トータルアドバイズ」代表として活動。九星気学鑑定士としての人生相談も好評を得ている。
