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LINEで無料相談離婚したから不動産を売却したい！損をしないタイミングや売る方法を解説
予期せぬ離婚において、所有不動産の処分は悩みの一つです。
離婚における不動産売却では、それぞれの夫婦の事情によって売却方法やタイミングが異なるため、ベストな方法を特定することはできません。
特に、不動産は高額であるためトラブルの原因となりやすい項目です。互いに遺恨を生じさせないためにも、しっかりとした基礎知識を備えトラブルの原因を未然に解消しておくことが重要です。
本記事の主な内容は以下のとおりです。
- 不動産の価値を知るのが第一歩
- 夫婦に合った売却のタイミングを考えよう
- 売却方法も様々
- 住宅ローンが残っていても売却は可能
離婚による売却の場合、将来の生活まで見据えたうえで諸々を判断していく必要があります。
販売方法に限って言えば、一般的な不動産売却と相違することはありません。しかし、売却後に相手方とどの様な付き合い方をしていきたいか、また自身がどのような生活を送っていきたいかをしっかりと認識し、売却方法やタイミングを見計らうことが大切なのです。
今回は離婚による不動産売却の可能性がある方、あるいは興味のある方に向けて、離婚における不動産売却について解説していきます。
目次
不動産を売る前に不動産の価値を確認
不動産の売却を開始するまえに、まずは不動産の価値を確認する必要があります。
離婚する際、結婚してから夫婦で築きあげた財産を分配することを「財産分与」と言います。財産分与の対象となるのは、現金や有価証券のみならず、車や不動産も含まれます。
ポイントは「所有名義人は関係なく、婚姻期間中に構築された財産であること」です。つまり、不動産がいずれかの単独名義であったとしても、婚姻期間中に夫婦で生活を共にしていた持ち家である場合、財産分与の対象となるのです。
そして、不動産の価値、つまり売却想定価格を正確に把握していなければ、下記の様なトラブルが生じる可能性があります。
- 想定していた価格よりも低くなってしまった
- 売却しても住宅ローンを完済できなくなってしまった
事前に想定売却価格を把握せず、認識している価格と市場価格が大きく乖離した場合、財産分与の協議が難航する可能性があります。
また、売却しても住宅ローンの債務超過に陥るケースも珍しくありません。この点からも財産分与の協議や売却活動が本格化する前に、まずはどの程度で売却ができるのかを確かめておく必要があるのです。
離婚前・離婚後、売却に理想のタイミングはどっち？
売却のタイミングについては、下記の考え方を基準に考えてみると良いです。
- 不動産の売却に時間をかけられるか
- 価格に重視するかどうか
- 離婚後も連絡がとれるか
離婚の原因は夫婦それぞれです。今すぐ離婚したい夫婦もいれば、多少の時間がかかっても問題ない夫婦もいます。また、不動産価格にこだわるのか、あるいは離婚後の連絡の可能かどうかでも、タイミングの見極め方が異なるのです。
離婚前の売却が良いケース
- 不動産の売却に時間をかけられない
- 不動産の価格にこだわらない
- 離婚後にやりとりできない
不動産売却に時間をかけられず、価格にもこだわりがない場合は離婚前に不動産を売却するのがおすすめです。離婚後に連絡ができない場合はなおさら、離婚前に売却を完了させなければなりません。
離婚後の売却が良いケース
- 不動産の売却に時間をかけられる
- 不動産の価格にこだわる
- 離婚後もやりとりできる
離婚後も互いに問題なくやりとりできる場合は、離婚後に売却するのがおすすめです。
そもそも売却には3～6ヶ月がかかると言われています。焦らずじっくりと販売活動をすることで、より高い価格での成約も見込むことができるのです。
離婚前に売却するメリット、デメリット
離婚前に売却するメリットは下記の通りです。
- 離婚後にやりとりしなくていい
- 離婚後のトラブルを避けられる
不動産の売却は時間がかかることに加え、高額であるためトラブルが発生しやすいと言えます。離婚後にやりとりしたくないという状態の方にとっては、離婚前に売却することでスッキリした状態で新生活を迎えることができます。
離婚前に売却するデメリットは下記の通りです
- 売れるまでは離婚できない
- 高値での売却が難しい
不動産売却の完了次第で離婚すると決めている場合、売却できなければいつまでも離婚が成立しません。一方、離婚日程を決めたうえで離婚日までに売却しようと考えている場合、売りたい日までに価格を調整しながら売却することとなるため、高値での売却は難しいといえます。
離婚後に売却するメリット、デメリット
離婚後に売却するメリットは下記の通りです。
- 売却活動に時間をかけられる
離婚後に不動産売却を開始することで、時間の制限がない状態で売却活動ができます。売却時の価格設定や、購入検討者からの価格交渉にも強気で応じられるため、高値での成約が期待できます。
離婚後に売却するデメリットは下記の通りです。
- 離婚後もやりとりしなければならない
- 離婚後にトラブルが起きる可能性がある
離婚による売却の場合、「不動産買取」も併せて検討することがおすすめです。
「不動産買取」とは、一般消費者ではなく、不動産会社が直接買取る取引方法です。
買取について詳しく知りたい方はこちらの記事でご覧いただけます。
不動産買取は主に3つのメリットがあります。
- スムーズに売却できる
- 売主の責任を免責にできる
- 周囲に知られずに売却できる
不動産買取では不動産会社が買主であるため、基本的に現金での取引となります。そのため、買主による住宅ローン審査などの手続きが無く、スムーズな取引を実現することができます。
また、売主が一定期間負うべき「契約不適合責任」（給排水管の故障や設備不具合の補修義務など）についても、買主がプロであるため免責となります。さらに、一般市場における売却ではないため、周囲に事情を知られずに売却を完結させることが可能です。
一方で、不動産買取は「価格が市場価格よりも安い」というデメリットがあります。
買主である不動産会社は、買取後にリフォームや補修などの施工を行い、販売経費や自社の利益を上乗せし、改めて一般市場で売却をします。そのため、これらの費用や利益分は売主が負担する必要があり、買取による売却価格は「相場価格の6〜7割程度」と言われています。
不動産買取については、下記ページで詳しく解説していますので、興味のある方は是非ご覧ください。
住宅ローンが残っている場合の売却はできる？
売却時に住宅ローンが残っている場合でも売却することが可能です。ただし、売却代金でローンを完済できるか否かによって状況は異なります。
売却代金で完済できる場合
住宅ローンの残債がある場合でも、売却代金で住宅ローンを完済できるのであれば問題なく売却できます。一般市場での売却、あるいは不動産買取など、ご自身に合った方法で売却しましょう。
売却代金で完済できない場合
売却代金や貯金等を入れてもローンを完済できない場合は一般的な売却ができません。
この場合、債権者（金融機関等）と交渉し、住宅ローンの残債を完済しない状態で不動産を売却する「任意売却」という方法が必要です。
任意売却は通常の売却方法ではないため、依頼する仲介会社選びは特に慎重になる必要があります。また、金融機関によっては、そもそも任意売却を認めていない会社もあるため、売却代金で完済が見込めない場合には、早めに金融機関や仲介会社に相談されることをおすすめします。
ただし、不動産会社を選ぶときは信頼できるかどうかを事前にチェックしてから相談するようにしましょう。ダメな不動産会社の見極め方はこちらの記事で詳しくご覧いただけます。
おわりに：離婚における不動産処分は難易度が高いため、プロの力を最大限活用しよう
離婚の原因は夫婦それぞれであり、今すぐ離婚したい夫婦もいれば、多少の時間がかかっても問題ない夫婦もいます。そのため、離婚時の状況や重視する２人の考え方によって、不動産売却の方法やタイミングが異なるのです。
離婚による不動産売却は予期せぬタイミングで生じるため、通常の売却よりも選択肢が狭くなるうえ、難易度も高くなります。だからこそ、なるべくスムーズに高値で売却を成功させるためにも、プロである仲介会社の力を最大限活用することが大切です。
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
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