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LINEで無料相談再建築不可とは？再建築不可の物件を購入する前に知っておきたいこと
不動産を探していると「再建築不可」の物件が稀に登場することがあります。
再建築不可の物件価格は周辺の相場価格よりも安く設定される場合が多く、一見すると魅力的に感じられる一方で、一般的な不動産よりも将来リスクが非常に大きいため注意が必要です。
本記事の主な内容は以下のとおりです。
- 再建築不可の物件は資産価値が低い
- 再建築不可の物件は出口戦略を考えるのが難しい
- 再建築不可の物件は周辺環境も踏まえて購入することが重要
再建築不可物件の場合「どういった理由で再建築不可なのか」あるいは「どういった要件を満たせば再建築が可能なるのか」を調べることが重要です。そのためには、仲介会社の協力はもちろんのこと、建築士など専門家への相談が必要な場合もあります。
今回は再建築不可の物件を購入する前に知っておきたい基礎知識やメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。
目次
再建築不可の物件とは？
再建築不可の物件とは「新たに建物を建てられない土地」を指します。
建物を建築する際は「建築基準法」という法律に基づく必要があります。現在は何ら等かの建物が建っていたとしても、その土地が建築基準法の制限に抵触する場合は、取り壊し後に再び建築できない可能性があるのです。
例えば、建物を建築する土地には、原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という規定があります。
道路の幅員については、基本的に道路後退（セットバック）により解決できますが、2m以上の接道については自分の土地だけでは解決できないため、接道要件が満たせないために再建築不可となるケースが多いのです。
また、接道要件を満たしている場合でも、そもそも前面道路が単なる通用路など、建築基準法上の道路でない場合は再建築を行うことができません。
再建築不可物件の資産性について
再建築不可物件の資産性は、一般の不動産と比べて低いと言われています。
新たに建物が建てられないだけでなく、下記のように様々な制限があることが理由です。
- 住宅ローンを利用できない
- 耐震性に不安がある
- メンテナンス費用が高い
住宅ローンを利用できない
再建築不可の場合、購入する際に住宅ローンを利用できないケースが多いです。
金融機関は不動産の価値に見合った金額を融資します。再建築不可の場合、土地の活用方法が少ないなどの理由から資産価値が低く、担保としての価値が認められないため融資が避けられる傾向があるのです。
耐震性に不安がある
再建築不可物件は、建築基準法の施行前（1950年）に建築された建物がほとんどです。
建築基準法の耐震基準は1981年に見直されており、再建築不可物件の多くは現在の耐震基準を満たさない、いわゆる「旧耐震物件」の取り扱いです。
旧耐震物件は流通価格が低い場合が多く、これだけでも資産性の低減の理由となるのです。
メンテナンス費用が高い
再建築不可物件はメンテナンス費用が高い傾向にあります。築年数が経過しているため、修繕部分も多く、部品が既に製造されていない場合は設備全てを取り替える必要があります。また、そもそも建て替えができないため、都度壊れた部分をメンテナンスしながら住み続けなければなりません。
再建築不可物件を購入するメリット・デメリット
再建築不可物件を購入する場合、事前にメリット・デメリットを把握することが非常に重要です。
再建築不可物件を購入するメリット
- 物件価格が安い
- 固定資産税・都市計画税が安い
- 不動産投資の利回りが高い
再建築不可物件は、様々なリスク懸念によって相場よりも安い価格で購入できるケースがほとんどです。また、固定資産税額を決める「固定資産税評価額」も一般的な不動産より低く算出されるため、毎年発生する固定資産税・都市計画税も低く抑えられます。
全体的に価値が低く見られる再建築不可物件ですが、投資観点では利回りが高いのが特徴です。
再建築不可物件は価格が安い一方で、貸し出す場合の賃料は周辺相場と大きな乖離が無いため、リノベーション等を施した後に賃貸に出すことにより、高い利回りが期待できるのです。
再建築不可物件を購入するデメリット
- 再建築できない
- 住宅ローンが組めない
- メンテナンス費用がかかる
- 大規模な増改築はできない
再建築不可物件は再建築できないだけでなく、建築申請が必要となる「大規模な増改築」も行うことができません。したがって、リフォーム前提で購入される方は、ご自身が望む工事に建築申請が必要かどうかを事前に確認しておくことが重要です。
再建築不可物件を有効に活用する方法3つ
再建築不可物件を有効活用するには主に3つの方法があります。
- 可能な範囲内でリフォームする
- 賃貸に出す
- 隣地を購入する
可能な範囲内でリフォームする
可能な範囲内でリフォームする方法です。再建築不可物件は築年数が経過していることが多いため、そのままの状態では使い勝手がよくありません。現在の施工技術では、建築申請を出さない方法でも十分に綺麗なリフォームを行うことが可能です。
賃貸に出す
賃貸に出すことで、投資用物件として高い収益を見込むことができます。再建築不可の物件は流通性が低い一方、賃貸の場合は通常の物件と賃料相場に大きな差がありません。
周辺の似た立地や同程度の築年数の物件と乖離のない賃料で募集できるため、安く購入できる再建築不可物件は収益性が高いと言えるのです。
隣地を購入する
隣地の所有者が土地を売却する場合、その土地を購入することで建築基準法上の要件を満たせる可能性があります。不動産会社の中には、隣地購入を前提に再建築不可の物件を購入する会社も存在します。非常に高リスクではあるものの、隣地購入が成立すれば大きなリターンを得ることが可能です。
ただし、隣地だから闇雲に購入すればいいということではなく、不動産を購入する際は、まずは信頼できる不動産会社に相談することが大切です。
また、土地の購入についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
おわりに：再建築不可の要件や特徴を把握すれば適切に対処できる
再建築不可の物件とは「新たに建物を建てられない土地」を指します。
再建築不可物件は建築基準法上の要件を満たしていないため、中古市場における流通性が低いことに加え、大規模工事が難しいという問題があります。
一方で、相場よりも安い価格で購入できることや投資用不動産としては高い収益性を持つなどメリットもあることから、課題を解決することで大きなリターンを得ることも可能です。
ただし、再建築不可の物件の詳細調査を一般消費者が行うことは難しく、仲介会社の協力を得ながら、時には専門家に相談する必要があります。
いずれにしても、再建築不可の物件を検討する際は、法令関係や将来における資産性など、通常の物件よりも慎重に調査を行うことが重要です。
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
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