投資用マンションは、安定した家賃収入が見込める資産として人気があります。ただ、他の金融商品と同様に、上手に売却しないと、不動産投資全体で見たときの収益には大きな差が生まれてしまいかねません。そのためにも、投資用マンションの売却価格の決まり方や売却方法について知っておきたいところです。
下記Youtubeでは、弊社代表の沢辺が投資用マンションの買い戻し方法についてお伝えしておりますので、是非参考にしてみて下さい。
そこで今回は、投資用マンションの売却方法と高く売るコツについてまとめました。
目次
投資用マンションを売却するには？
投資用マンションを売却する場合、不動産仲介会社に依頼するのが一般的です。もちろん、自分で買い手を探して売却することも可能ですが、手間や売却しやすさを考えると、不動産仲介会社へ依頼する方が望ましいと言えるでしょう。
ただ、どの不動産仲介会社へ依頼するかで結果に差が出てきます。投資用マンションを売却する場合、居住用不動産と比較すると、成約価格には大きな差は出ません。しかし、不動産仲介会社と担当者の質や経験によって、売り主の負担が大きくなってしまったり、成約に時間がかかってしまったりするのです。
また、1社だけに査定依頼するのも避けましょう。不動産仲介会社は不動産の売却が実現すれば仲介手数料が受け取れる成果報酬型になっているため、「自社にだけ依頼していて競合がいない」と察知した場合には、不動産仲介会社にとって都合の良い査定額を提示してくるリスクも否定できません。
そのために、安すぎる価格で売らざるを得なくなったり、高すぎる価格で売れなかったりしては意味がありません。
一括査定サイトを利用して、複数の仲介会社を比較しよう
そこで活用したいのが、不動産売却の「一括査定サイト」です。サイトに情報を入力すれば、そのサイトを利用している複数の不動産仲介会社に同時に査定を申し込むことができます。査定結果が送られてきたら、できればたくさんの不動産仲介会社と、直接、打ち合わせをするようにしましょう。
その上で、担当者が信用できるか、自分と相性がよいかという視点で、どの不動産仲介会社にするかを検討してください。前述の通り、投資用マンションの査定価格には大きな差が出にくいですが、担当者によってスムーズに売却できるかが変わってきます。
たくさんの不動産仲介会社と打ち合わせをすると、その分だけ、お断りしなければならない不動産仲介会社の数も多くなってしまうわけですが、一度依頼すると、他社に変更しにくくなってしまうものです。大切な資産の売却を依頼するわけですから慎重に判断すべきで、不動産仲介会社の選定にこそ手間をかけるべきだと言えます。
投資用マンションの価格の決まり方
投資用マンションは、居住用不動産とは異なる考え方で価格が決まります。居住用不動産の場合は、対象となる物件と近い条件の取引事例を基準にする「取引事例比較法」が使われています。しかし、投資用マンションで大切なのは、どれくらいの収益・利回りが得られるかです。そこで、投資用不動産の価格は、将来生み出されるであろう利益をベースにして不動産価格を評価する「収益還元法」が使われています。
収益還元法による評価額の計算方法は、次のようになります。
1年間の純収益÷還元利回り＝評価額
- 純収益：家賃収入から経費（管理費や固定資産税等）を差し引いた純粋な収益
- 還元利回り：投資金額に対する収益の割合で、1年あたりの利回りを表すのが一般的
上記の計算式で計算すると、「年間の純収益が400万円」と想定される物件で、「還元利回りが4％」であれば、評価額は「400万円÷4％＝1億円」となります。
還元利回りは立地・築年数・広さによって相場があり、その相場をもとにして評価額を計算します。
投資用マンションの売却方法
投資用マンションを含む不動産の売却方法は、主に「仲介」と「買取」の2種類があります。「仲介」は、不動産仲介会社が広告などで買い手を探し、買い手が見つかったら、売り手と買い手の取引の仲立ちをします。この場合、不動産仲介会社は成約時に仲介手数料を得ます。
一方、「買取」では、不動産買取業者がその不動産を購入する方法です。不動産買取業者は、買い取った不動産の購入希望者を探して売却し、そこで利益を得ます。不動産買取業者が「仲介」と「買取」の両方とも対応しているケースもたくさんあります。「買取」は、「仲介」と異なり仲介手数料は発生しませんが、不動産買取業者の利益が必要なため、相場よりも1～3割程度安くなってしまいます。
投資用マンションの売却は「買取」のメリットが大きくなることも
売却価格が安くなってしまうのであれば、「買取」で売却するメリットはないと思う方もいるでしょう。しかし、場合によっては、「買取」を視野に入れておいた方が良いケースもあります。
「買取」のメリットは、不動産買取業者が相手になるので、必ず短期間で売却できることです。一方の「仲介」では、どうしても買い手を探す期間が必要です。人気エリアで築浅など、買い手が集まりやすい物件であれば、すぐに買い手が見つかり、数か月で売却できることもあるでしょう。
しかし、ファミリー向けでターゲット層が少ない物件や、築年数が古い物件の場合は、投資用マンションとしての魅力が低く、なかなか買い手が見つからないケースもあります。しかし、さまざまな事情で早く売却してしまいたいのであれば、多少安くなっても、「買取」で売却してしまった方がよいでしょう。
投資用マンションを少しでも高く売るためには？
投資用マンションは査定価格にあまり大きな差がないとはいえ、さまざまな事情で、相場よりも安い価格になってしまうこともあります。そうなってしまわないよう、少しでも高く売れるようにするために注意しておきたいポイントがあります。
入居者がいる状態で売りに出す
入居者がいるということは、投資用マンションとして「家賃収入がある状態」で購入できる物件ということになります。いわゆる「オーナーチェンジ」という方法です。ただ、オーナーチェンジで売却する場合は、入居者がいるため、購入希望者に内覧をしてもらうことができません。そのため、修理履歴を確認できるようにしておき、内覧しなくても物件の状態を確認できるようにしておきましょう。
入居者がいない場合はリフォーム・リノベーションをする
入居者がいない場合は、それを逆手にとって、投資用不動産としての価値を高めることも可能です。築年数が経っている物件の場合、設備が古くなっていたりするため、入居者も見つかりにくい状態です。そこで、リフォームやリノベーションを施して、投資用不動産としての価値を高めておくのです。同じ立地・築年数の物件でも、より入居者が見つけやすい不動産と感じてもらえれば、その分だけ売却価格を高め、買い手を見つけやすくすることができるでしょう。
サブリース契約は解消しておきたい
不動産会社が物件を一括借り上げしてくれる「サブリース契約」を締結している場合は、そのまま売却するのは望ましくありません。サブリース契約は、空室があっても家賃の支払いを保証してもらえる代わりに、オーナーが月々受け取れる賃料が安く設定されています。そのため、売却価格も「サブリースでの低い賃料をベースにした金額」になってしまうのです。
ただ、サブリース契約は、解約時に解約金が発生することが一般的です。かなり高額の負担になってしまう可能性もあるため、解約金を支払ってでも利益が出るかを確認しましょう。また、すぐに売却しなくてもよいのであれば、サブリース契約が満了するまで待ってから売却するのもよいかもしれません。
おわりに：投資用マンション売却時は、より多くの利益が上げられる物件であることを証明することが大切
投資用マンションの価格は、居住用不動産とは違い、「どれくらいの利回りで利益を上げられそうか」という視点で、収益還元法を使って決められます。だからこそ、売却するときには、より多くの利益が上げられる物件であることを証明することが大切です。オーナーチェンジでの売却や、リフォーム・リノベーションを施すことも、その一環です。また、サブリース契約をしている物件は高く売るのが難しいことにも注意しましょう。
短期間で売却したい場合は、「買取」で売却することができますが、売却を急いでいないのであれば、より良い条件で売却できるように、時間をかけて準備することも大切です。
資産価値が下がらない中古マンションの見分け方はこちらの記事でご覧いただけます。
ファイナンシャルプランナー横山さんコメント
投資用不動産を売却するときは、入居したい人がすぐに見つかるかという「入居者目線」だけでなく、投資物件としてのメリットが大きいかという「投資家目線」でも考えることが大切です。「仲介」と「買取」のどちらで売却するとしても、売却時点での物件が投資対象としてどの程度魅力があるかで、売却価格は変わってきます。
投資用マンションを売却しようと考える場合でも、少しでも高く売却できるように価値を高めるひと手間をかけるようにしましょう。売却までの準備に時間はかかってしまいますが、最終的には、よりスムーズにより納得いく価格で売却できるようになるはずです。
この記事を書いた人
シニア・プライベートバンカー、1級ファイナンシャルプランニング技能士、日本証券アナリスト協会認定アナリスト、MBA（経営学修士）横山 研太郎
ねこのて合同会社 代表。大手メーカーで経理、中小企業の役員として勤務したのち、ファイナンシャルプランナーとして独立。金融機関での経歴がないからこそ、お客様にとってのメリットを最大化するプランが提案できることを強みとする。保険だけ、投資だけに片寄ることなく、今の生活も将来の生活も可能性に満ちたものにするようアドバイスすることを心がける。
この記事を監修した人
株式会社ユナイテッドリバーズ代表取締役沢辺敦志（さわべあつし）
千葉県出身。自身の自宅購入時に、不動産仲介会社に不満を持ったことをきっかけに不動産売買仲介業を開業し、不動産仲介手数料無料機構イエフリをオープンさせる。
自身の苦い経験から、受付・接客業務に特にこだわってチームづくりを心がけてサービス運営している。
趣味は料理、二児の父。
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