不動産売却の時期はタイミングが重要！好条件のまま売却したい方へ

不動産売却は「タイミング」が売却価格に大きく影響します。
そもそも不動産は高額商品であるため、価格が数%変動するだけでも数十万円、数百万円以上の差となるため、売却のタイミングを見計らうことは売却後の手残りをなるべく確保するためにもとても重要なポイントです。

弊社代表沢辺のYoutubeチャンネルでは、不動産売却で家を高く売るためのポイントについても発信しております。

本記事の主な内容は以下の通りです。

• 不動産は景気や社会情勢、周辺環境の変化によって流通価格が大きく変化する
• 2月と8月は住宅需要が落ち着いてしまい、売却時期としては不向き
• GWや年末年始は家探しをする方が多く、この期間に合わせて売出を開始することがおすすめ
• 所有期間によって納めるべき税額が変わる

不動産の売却理由は人それぞれでも「なるべく高く売りたい」という気持ちは皆共通しています。
今回は大切な不動産を好条件に売るためのコツとして、不動産売却のタイミングについて詳しく解説していきます。

不動産売却の時期を見極める重要性

不動産は景気や社会情勢、周辺環境の変化によって流通価格が大きく変化します。
特に、2013年以降はアベノミクス効果や都心回帰トレンドによりマンション価格の上昇が続いており、エリアによっては当時の新築価格よりも高く売却できるケースも頻発している状況です。

また、不動産における税制度は期限付きであるものや所有・居住年数に条件が付されているものがほとんどで「去年までは使えた優遇制度が今年は使えない」あるいは「居住年数が足りなくて優遇が受けられない」といったケースは珍しくありません。

不動産売却の場合は売却益が出た場合に限り「不動産譲渡所得税」が課税されます。
不動産価格の変動と同様に、税率が数%異なるだけでも納税額に大きな差が生じてしまうため、税負担を極力減らすためにも、税制度をよく理解して売却のタイミングを決めることも重要なのです。

時期を間違えると条件が下がることも…

せっかく好条件の物件であっても、時期を間違えると条件が下がることがあります。
先述した景気動向や社会情勢は想定が難しいとしても「不動産業界の閑散期である2月と8月」は売出時期としては避けた方が良いです。

特に住宅の場合、購入動機は転勤や転職、子供の入学などライフステージの変化によるものが多く、必然的に住み替え希望時期は年度末である3月に集中する傾向があります。次いで、半期が終わる9月入居の人気が高くなります。

3月の入居を実現するためには、契約から引き渡しまでに１ヶ月程度要するため、少なくとも1月末までには購入物件を決める必要があります。9月入居についても同じ理由で7月末までに購入物件を決めなければなりません。

したがって、物件が好条件であったとしても2月と8月は住宅需要が落ち着いてしまうため、売却時期としてはあまりおすすめできません。
また、不動産会社はお盆休みを長めに取る傾向があります。普段の業務が忙しく他業界と比較して休日出勤も多いため、その代わりにお盆休みをしっかり取得する会社が多いのです。そのため、8月は仲介会社の実働時間が少なくなるため、成約数も比例して少なくなります。

不動産売却におすすめの時期とは

不動産売却の良いタイミングを判断するには下記2つのポイントに注目する必要があります。

• 需給バランスを見極める
• 譲渡益が出る場合は居住年数に注意

需給バランスを見極める

不動産価格は他の商品と同様、需給バランスが大きく影響します。
そのため需要のピーク時に売り出すことができれば、相場よりチャレンジングな価格であっても成約できる可能性があります。

需要の高い時期の一つは、先述したように購入者が年度末や半期末の入居が実現できる売出時期です。具体的にはGWや年末年始はネット等で家を探す方が多いため、この期間に合わせて売出を開始することがおすすめです。
GWであれば半期末の9月まで約4ヶ月、年末年始であれば年度末の3月まで約3ヶ月であり、いずれも引渡しまで十分な手続き期間を確保することができます。

また、少し限定的な例ですが「再開発が予定されている周辺エリア」は再開発事業の完了前後が狙い目です。特に再開発事業により建設される建物が分譲マンションである場合、再開発マンションの価格は一般的な新築マンションの10〜20%高値で設定されることが多く、それに乗じて周辺の中古マンションの価格も牽引される傾向があります。

不動産売却の流れと必要な期間についてはこちらの記事でもご覧いただけます。
※リンク

譲渡益が出る場合は居住年数に注意

不動産の売却により譲渡益が出た場合「不動産譲渡所得税」の納税が必要です。
ここでの「譲渡益」とは売却価格から取得した際の購入代金や購入にかかった諸費用、そして売却のためにかかった諸費用などを差し引いて残った利益のことを指します。

諸費用は物件価格の概ね5〜8%程度かかると言われているため、譲渡益が発生するためには購入した時よりも売却価格が10%以上値上がりしている場合が想定されます。また、自己居住用の場合は要件をクリアするとさらに3,000万円控除が適用されるため、ほとんどの方は売却による納税対象とはならないことが実情です。

しかし、不動産譲渡所得税は下記のように税率が非常に高く、譲渡益が発生してしまうと納税額は高額となるため注意が必要です。

• 短期所有（5年以下）：所得税率=30%・住民税率=9%
• 長期所有（5年超）：所得税率= 15%・住民税率=5%

税率は所有期間５年を超えるかどうかで税率が大きく異なり、長いほどに税率が低くなる仕組みです。
一方、相続物件を売却する場合は相続申告期限から3年以内であれば3,000万円の控除制度があるため、こちらはなるべく早く売却することが賢明な判断と言えます。

税金の優遇制度を適用させるためには様々な要件をクリアしなければなりません。要件は物件や所有者の事情によっても内容が異なるため、税金から見る売却タイミングについては是非税務署や税理士に相談してみましょう。

おわりに：たった数％で数十万・数百万円の価格の違いが発生する

不動産は高額商品であるため、たった数%価格が変動するだけで数十万円、数百万円の差が生じます。
特に不動産価格は景気動向や社会情勢、一年の中でも時期によって需給バランスが異なり、それによって大きな影響を受けるため、売却のタイミングを見計らうことは、なるべく売却後の手残りを確保するためには重要なポイントです。

おすすめの時期はGWと年末年始に売出時期を合わせることです。この期間はネット等で家探しをする方が多く需要が高いため、少々チャレンジングな価格設定でも成約できる可能性があります。

また、不動産売却による譲渡益が発生した場合にかかる「不動産譲渡所得税」についても所有期間が5年を超えるかどうかで税率が倍近く異なるなど、税金面についても注意する必要があります。
税金の優遇制度を適用させるためには個別具体的な要件をクリアしなければならないため、ご自身の不動産ではどのタイミングが税金面でメリットがあるのか、事前に税務署や税理士に相談しておくことをおすすめします。

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