契約不適合責任とは？買主の5つの権利についても覚えておこう

2020年４月の民法改正により、これまで不動産取引で運用されていた「瑕疵担保責任」が廃止され、新たに「契約不適合責任」が新設されました。
この契約不適合責任では、従来よりもさらなる買主保護が主眼におかれており、買主による新たな請求権が認められるなど大きな変更が加えられています。

本記事の主な内容は以下のとおりです。

• 「瑕疵担保責任」の代わりに「契約不適合責任」が制度化された
• 契約不適合責任では「表に現れている欠陥」も売主責任の対象となる
• 「設備に関しては契約不適合責任を負わないこと」を契約書面に記載することが通例
• 「物件の引き渡し時までに存在した不適合」が対象となる

今回は契約不適合責任の基礎知識に加え、重要なポイントとなる買主の５つの権利についても詳しく解説していきます。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」の略称です。
2020年4月1日の民法改正によって、これまで不動産取引で用いられてきた「瑕疵担保責任」が廃止され、新たに「契約不適合責任」が制度化されました。

法律上、売主は契約内容に合致・適合した目的物を、買主である相手方に引き渡す義務を負っています。契約不適合責任では、売主が引き渡した目的物が、その種類・品質・数量について「契約内容に適合していない」と判断された場合、買主は売主に対して欠陥箇所の補修や契約解除など、なんらかの請求が可能となっています。

ただし、不動産は複数存在することのない「特定物」であるため、基本的には種類や数量が争点となることはなく、品質の「欠陥」に関して請求権が行使されることがほとんどです。

不動産は高額商品であり、引き渡し後にトラブルが生じた場合は多額の損害が生じる可能性があります。この点において、これまで運用してきた瑕疵担保責任よりもさらに買主保護に主眼を置いた契約不適合責任を制度化することによって、不動産取引の安全性や流通性を高めようとする狙いがあるのです。

不動産の買主が請求できる権利

契約不適合責任では、買主は売主に対する５つの権利が認められています。

• 追完請求権
• 代金減額請求権
• 損害賠償請権
• 催告解除権
• 無催告解除権

追完請求権

物件の種類や品質または数量が契約内容と異なっていた場合、買主は売主に対して「追完請求」を行うことができます。

以前の瑕疵担保責任では「隠れた欠陥」を認知できたかどうかが争点になっていました。しかし、契約不適合責任では「表に現れている欠陥」も売主責任の対象となるため、契約時に欠陥に関する申告が無ければ、買主は追完請求権によって欠陥箇所の補修などを売主に対して求めることができるのです。

しかしながら、中古物件の場合は設備機器などに多少の経年劣化が免れません。それにもかかわらず、あらゆる欠陥の補修義務を売主が負うこととなれば、かえって取引上の不公平感が生じてしまうため、実際の取引においては「設備に関しては契約不適合責任を負わないこと」を契約書面に記載することが通例となっています。

代金減額請求権

追完請求による補修が物理的に難しい場合、あるいは売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」を行うことができます。
代金減額請求をするには、まずは追完請求に関する「催告」が必要です。ただし、催告したとしても、そもそも売主が追完する見込みがない場合は、直ちに代金減額請求ができるとされています。

損害賠償請求権

契約不適合により損害が生じた場合、買主は「損害賠償請求」を行うことができます。
以前の瑕疵担保責任においても損害賠償請求権は認められていましたが、買主が権利行使するためには、買主は善意（欠陥を知らなかった）および無過失（知ろうとしても知れなかった）であることが必要でした。

一方、契約不適合責任では「欠陥が隠れていようがなかろうが」、その不適合が売主の責任と認められた場合、買主が善意・無過失でなくても損害賠償請求を行うことができるのです。

催告解除

追完請求に対して売主が応じない場合、買主は「催告解除」を行うことができます。
代金減額請求では買主が納得できない場合に契約解除することで解決する方法であり、売主には売買代金の返還が義務付けられます。

無催告解除

重大な不適合により契約の目的を達成できない場合、買主は「無催告解除」を行うことができます。
ただし、軽微な不具合などで追完請求による補修などで解決できる場合は、この権利行使が認められません。

契約不適合責任の免責特約について

契約不適合責任は契約書の特約として「免責」とすることがあります。
先述した設備に関する免責特約以外にも、個人間売買の場合は売主のリスクを減殺するために、すべての契約不適合責任を免責とするケースもあります。

契約不適合責任を免責とするか否かは当事者同士の協議により決定されますが、免責とする場合は売主側が販売開始時に売買条件として付している場合が多いです。
ただし、宅建免許を持つ不動産会社が売主の場合は、宅地建物取引業法の規定によって契約不適合を免責とすることはできません。さらに新築物件の場合は「品質の確保を促進する法律」（品確法）に基づき、より厳しい売主責任が求められています。

契約不適合責任の注意点

不動産取引における契約不適合責任の取り扱いについては、特に下記２つの点に注意しましょう。

• 「隠れた欠陥」でなくても不適合責任の対象となる
• 瑕疵担保責任よりも売主の責任期間が延長された

瑕疵担保責任と契約不適合責任の最大の違いは「隠れた欠陥」でなくても売主の責任が問われる点です。そのうえで、契約不適合責任では引き渡し後のトラブルを極力回避するためにも、契約時における特記事項をなるべく充実させ、売主と買主の双方が納得する条項としておく必要があります。

特に設備機器については経年劣化による欠陥の可能性が高く、売主責任を免責とするケースも多いため、買主としては内覧時に特に注意深くチェックすることが重要です。

また、瑕疵担保責任では「契約時までに存在した瑕疵」が責任の対象になる一方で、契約不適合責任では「物件の引き渡し時までに存在した不適合」が対象です。つまり、売主の責任期間が延長されているため、売主としては契約締結以後も欠損・欠陥が生じない様に十分注意しておかなければなりません。

おわりに：個人間売買では契約不適合責任の取り扱いには特に注意しよう

契約不適合責任とは「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」の略称であり、2020年4月1日の民法改正によって、これまで不動産取引で用いられてきた「瑕疵担保責任」が廃止され新たにこの契約不適責任が制度化されました。

契約不適合責任において買主は「追完請求権」「代金減額請求権」「損害賠償請権」「催告解除権」「無催告解除権」の５つの権利が認められており、瑕疵担保責任よりも買主にとって充実した内容となっています。
なお、個人間売買においては経年劣化が想定される「設備」について契約不適合責任を免責とするケースが多い状況です。

また、売主が宅建免許を持つ業者の場合は契約不適合責任を免責とすることができない一方で、個人間売買の場合、免責とするか否かは当事者間の協議によって決定されます。
免責事項の記載の有無は引き渡し以後に大きく影響する内容であるため、個人間売買の場合は特に取り扱いに注意が必要です。

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