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LINEで無料相談マンションの耐用年数と減価償却の関係性とは？
不動産を所有するうえで重要なポイントとなる「減価償却」
減価償却は不動産を取得するために必要となった経費を「法定耐用年数」に応じて毎年均等に経費計上することを言います。
ご自身が住むための「自宅」を購入された方はあまり気にする必要がありませんが、投資用不動産を購入した場合、あるいはご自宅を賃貸したことなどによって「不動産所得」が発生する場合は、減価償却の知識は欠かすことができません。
本記事の主な内容は以下のとおりです。
- 「減価償却」は耐用年数に応じて毎年均等に経費計上すること
- 建物の耐用年数は「構造」や「用途」によって年数が異なる
- 土地は減価償却の対象ではない
- 収入だけではなく「減価償却で額面上の利益を減少させること」も注目ポイント
不動産所得がある方は、確定申告時に取得費用を申告する必要があります。
今回は投資用マンションを購入される方に向けて、マンションの耐用年数と減価償却の関係性について詳しく解説していきます。
目次
マンションの減価償却費とは？
減価償却とは「固定資産」について、予め法律に定められた「法定耐用年数」に応じてその取得費を毎年均等に経費計上することを言います。
この「固定資産」とは不動産や自動車などを指し、一般的には「１年以内に消費されないもの」と言い換えることができます。
例えば会社で購入した不動産や自動車（社用車）は固定資産として計上され、一方、販売する目的で一時的に保管している在庫や運営上必要となる消耗品などは棚卸資産として計上されます。
会社の経理上では、棚卸資産はその年の会社を運営するための「費用・経費」として一度に計上することができる一方で、固定資産は複数年に渡って経費計上する決まりとなっています。
どうして固定資産については毎年の経費計上が必要かと言えば、税金はあくまで「利益に対して課税する」仕組みとなっているからです。
仮に会社の売上が10億円あったとして、その年に会社の自社オフィスの取得費用として10億円が経費計上された場合、売上－経費はゼロとなり利益が発生しません。つまり税金を徴収することができません。
そのため、先述したように固定資産である不動産の取得費用については一度に経費計上するのではなく、法定耐用年数で分割した金額を毎年均等に経費計上することが求められるのです。
この様にすれば、会社の利益は確保され、国は税金を徴収することができます。一方、不動産所有者にとっても、長期に渡って経費計上することにより法人税などの節税につながるなどのメリットもあります。
したがって、減価償却は国が税金を徴収するために作られた税法上のルールである一方、合理的な経営を支える税法上の救済措置とも言えるのです。
”取得費”とみなされる費用内訳
不動産を取得した際には下記が「取得費」として認められます。
- 建物の購入（建築）代金
- 仲介手数料（建物部分）
- 固定資産税・都市計画税の精算金（建物部分）
上記３つを確定申告時に取得費として申告することで、以後、法定耐用年数および償却率によって算出された金額が減価償却費として毎年経費計上されます。
なお、購入代金のうち「土地」については減価償却の対象ではありません。「土地は価値が下がらないもの」として常に資産として残り続ける点には注意が必要です。
なお、下記３つについては取得時にかかった費用として、一度に経費計上することが可能です。
- 登記費用
- 印紙代
- 不動産取得税
マンションの耐用年数と減価償却費の関係性
不動産の耐用年数は法律によって定められており、主に建物の「構造」や「用途」によって年数が異なります。また、付帯設備については建物とは別に耐用年数（15年）が定められているため注意が必要です。
例えば同じ店舗として利用する場合でも木造は22年、軽量鉄骨造は19年です。
さらに、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の「新築マンション」の法定耐用年数は47年ですが、同じ構造である「新築事務所」の法定耐用年数は50年とされているように、構造が同じであっても用途によって年数が異なるのです。
また、中古物件の場合は下記の計算式に従って耐用年数を算出します。
- （法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2
例えば築10年の投資用マンション（鉄筋コンクリート造）を購入した場合、耐用年数は「（47－10）＋10×0.2＝39」で39年です。
付帯設備も同様に「（15－10）＋10×0.2＝７」で７年と算出することができます。
なお、建物の築年数が耐用年数を既に超えている場合、耐用年数はゼロではなく「法定耐用年数×0.2」で算出された数字が採用されます。
法定耐用年数＝使用可能年数“ではない”
法定耐用年数はあくまで税法上のルールに定められた年数であり、この年数を超えたからといって建物が使えなくなるわけではありません。
実際、築50年を優に超えたマンションも数多く存在しており、また最近の新築マンションに使われているコンクリートは「100年コンクリート」と呼ばれることからも、メンテナンス次第で耐用年数を遥かに超えて使用することができるのです。
実際に減価償却費を計算してみよう
最後に、実際に減価償却費を計算してみましょう。
減価償却費は次の計算式によって算出することができます。
- 取得費×償却率
なお、償却率は耐用年数によって異っており、国税庁のホームページで確認することができます。
新築の投資用マンション（建物2,000万円、付帯設備500万円）の場合、建物の耐用年数47年の償却率は0.022、付帯設備15年の償却率は0.067です。
それぞれの金額と償却率を掛け合わせると下記の金額が算出されます。
- 建物2,000万円×0.022＝44万円
- 付帯設備500万円×0.067＝33.5万円
また築10年の投資用マンション（建物2,000万円、付帯設備500万円）は先に計算したとおり耐用年数は39年、付帯設備は７年でした。
ここに定められた耐用年数39年の0.026、7年の0.143がそれぞれの償却率を掛け合わせていきます。
- 建物2,000万円×0.026＝52万円
- 付帯設備500万円×0.143＝71.5万円
このように算出された金額を、耐用年数の残存期間中に毎年支払うこととなります。
そのため、投資用マンションを購入する際には物件の収入面のみならず、なるべく納税額を抑えるためにも「減価償却を上手く活用し額面上の利益を減少させること」も注目すべきポイントです。
資産価値が下がらない中古マンションの選び方については、こちらの記事で詳しく解説しています。
おわりに：減価償却を活用して賢い不動産投資を実現しよう
減価償却とは「固定資産」について、予め法律に定められた「法定耐用年数」に応じてその取得費を毎年均等に経費計上することを言います。
法定耐用年数は主に建物の「構造」や「用途」によって年数が異なっており、鉄筋コンクリート造のマンションの場合は47年です。
実際の減価償却費を算出するには、耐用年数に応じた「償却率」を掛け合わせて計算します。この償却率は国税庁のホームページで確認することができます。
減価償却は国が税金を徴収するための税法上のルールである反面、不動産所有者にとっても毎年経費計上することができるため、利益の額面を減らすことにより節税効果にもつながるルールとなっています。
投資用マンションを購入する際には、収入面のみならず賢く納税額を抑えるためにも減価償却にも注目しながら物件選びをすることがおすすめです。
この記事を監修した人
スターフォレスト代表取締役増田浩次（ますだこうじ）
埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。
