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LINEで無料相談マイホーム購入の際の不動産決済とは？タイミングや当日の流れ、ネット銀行の決済ついても解説
決済とは一般的に、代金を支払うことによって売買取引を完了することを指しますが、もちろん、マイホームの購入など、不動産売買契約においても決済はつきものです。
では、不動産売買契約における不動産決済とはどんな内容で、どのような流れで行われるのでしょうか。
Youtubeでは弊社代表の沢辺が「中古マンション購入」について11ステップに分けて詳しく解説しております。
この記事では、マイホーム購入の際の不動産決済について、その流れやタイミングをわかりやすく解説していきます。
目次
不動産の決済とは？
- 不動産決済は、売主への売買代金支払いと、買主への物件引き渡しで完結する
- 物件引き渡しとは、売主から買主への鍵と権利証の受け渡し
- 決済は買主、売主、不動産仲介業者に司法書士、金融機関の担当者の5者で行われる
- 立会人としての司法書士の役割が大きい
不動産売買契約は決済によってすべての取引が完結しますが、まずは、不動産決済の意味合いを理解していきましょう。
不動産決済とは売買代金支払いと物件の引き渡し
マイホームを購入する場合の不動産決済は、「売主への売買代金全額支払い」と、「買主への物件の引き渡し」によって行われます。「買主への物件の引き渡し」とは、具体的には鍵と権利証の受け渡しになります。鍵は入居のため、権利証は登記のために利用されるものです。
不動産決済が特殊であるのは、買主であるあなたと、マイホームを売却する売主、そしてマイホームの購入資金の借入先となる金融機関の３者が存在することであり、通常の売買契約とは大きく異なる点です。マイホームの購入代金は毎月売主に支払うものではなく、金融機関から購入代金を借入した上で、売主に対して一括支払われ、その後、金融機関に対して毎月の返済をしていくことになるのです。
つまり、買主と売主の関係は、不動産決済によって一旦は終了することになります。
司法書士が大きな役割を持つ
先述したとおり、不動産決済は買主、売主、金融機関の3者によって行われますが、決済を仲介するのが不動産仲介業者で、手続きを進めるのが司法書士であり、都合５者が関係する手続きです。
特に司法書士の役割は大きく、買主と売主の本人認証を行った上で、書類の真正性（正当な権限において作成された記録に対して、虚偽入力や書き換え、消去、 混同が防止されていること。かつ、第三者から見て作成の責任の所在が明確であること）を確認し、名義変更などを行う役割を担うためです。
不動産購入の流れと不動産決済のタイミング
マイホーム購入における不動産購入の大まかな流れと不動産決済のタイミングについて確認していきましょう。
なお、マイホーム購入の流れについては、こちらの記事も参照ください。
不動産購入の流れと不動産決済のタイミング
マイホームなど不動産の購入は、購入の申し込みを売主宛に行うことからスタートします。もちろん、購入の申し込みは買主が直接行うわけではなく、不動産仲介業者を介して行われるものです。申し込み内容に問題がなければ、重要事項説明と不動産売買契約の締結、そして手付金の支払いになります。
売買契約と同時に、住宅ローンの申し込みが行われ、審査が通過すれば、金融機関との金銭消費貸借契約が結ばれることになります。この住宅ローンの申し込みから契約に同時並行して、売主側では引き渡しの準備がされ、全てが整い次第、いよいよ不動産決済となるわけです。
なお、不動産決済については、売主と買主が売買契約を締結してから、およそ１ヶ月の間に行われるのがごく一般的です。
不動産決済の事前準備
不動産決済において、買主と売主が事前に準備する内容は異なります。不動産決済では売主が準備する書類が多いといえますが、買主が準備すべき書類についてもあらかじめ確認しておきましょう。
買主の不動産決済当日の主な持参物は、本人確認書類、実印、住民票、印鑑証明書（抵当権を設定する場合）、金融機関の通帳と銀行印、キャッシュカードなどです。
不動産決済当日の流れ
「いよいよ決済ね！なんか緊張するわ…」
「そうだね！今日で念願のマイホームが自分のものになるんだもんな。」
「それもそうだけど、金額が高いからっていうのもあるわよね。」
「ちゃんとサポートしてくれるから大丈夫だと思うよ？」
不動産決済当日は、不動産仲介業者が進行してくれます。しかし、大まかな流れについては事前に把握し、目の前で行わる手続きがどの手続きに該当するのか、理解しながら進めるべきでしょう。
決済当日の時間と場所について
決済と引き渡しは同日に行われますが、金融機関の処理の関係上、平日の午前中に行われ、概ね2時間程度、お昼までには完了すると考えればよいでしょう。また、決済の場所は買主によって指定されることがほとんどですが、金融機関に用意された個室であることが多いといえます。
手順１ 送金処理
全員が揃ってから、まず行われるのが本人確認です。司法書士が立会人として本人確認をしたら、決済に必要な書類を確認していきます。続いて所有権移転の登記関連書類を記入します。
書類の確認と記入が済み次第、送金の手続きになります。金額が膨大ですから窓口処理になるため、所定の金額を振込用紙、引出用紙に記入をして、通帳と共に金融機関担当者に渡し、売買代金の振り込みを行います。振り込みが終わった後は、諸費用の引き出しを行います。
手順２ 引渡書類の作成と受け渡し
送金処理の間に、引き渡しに関する書類の説明と記入が行われます。売主保証などがあるときにはこのタイミングで説明が行われるでしょう。マンションの場合には別途、管理会社宛の書類の記入が行われます。続いて火災保険の契約、各種権利証の説明などが行われます。
手順3 諸費用の支払い
諸費用については様々ですが、不動産仲介業者に支払う仲介手数料や、司法書士に支払う登記費用などが該当します。また、売主と関係する税金の精算（マンションの場合は管理費や修繕費などの精算）もあります。売主との諸費用精算についてはトラブルの元にもなりかねませんので、しっかりとした合意形成をとっておくべきでしょう。
こちらの記事では、新築一戸建てを仲介手数料無料にできる仕組みを解説しています。
手順4 売主による着金確認と鍵の引き渡し
最後に売主によって、銀行口座への着金が確認されれば、支払いは無事終了です。売主から買主に、重要事項説明や鍵の引き渡しが行われて、決済に関しても終了となります。
なお、司法書士はこの後、売主側の抵当権抹消や登記手続きを行うことになります。
窓口の無いネット銀行などの決済や不動産決済後にすべきこと
ここまで説明してきたのは一般的な不動産決済ですが、昨今ではネット銀行による住宅ローンも、その金利の低さなどで盛況です。しかしながら、ネット銀行は対面窓口を持たないことでコストを抑え、各種手数料を安くしているという実態があります。その場合の手続きはどのようになるのでしょうか？また、不動産決済後にすべきことも簡単にまとめておきます。
対面窓口を介さない決済について
ネット銀行は物理的な対面窓口を有している場合が少なく、有していても拠点がかなり限られています。つまり、金融機関先に関係者が集まって決済をすることはなく、当日の場所としては、不動産仲介業者の事務所や司法書士の事務所などで行われる場合が多いでしょう。
あらゆる支払い項目がインターネット上の振り込みになりますが、決済日の当日はネット銀行指定の司法書士が書類の確認をすることが多く、各種確認が行われ次第、司法書士によって銀行側に連絡がされて送金実施となります。
おわりに：マイホーム購入は信頼できる不動産会社に相談しよう
一生に一度の大きな買い物になることが多いマイホーム購入。購入の流れもそうですが、決済など非常に重要な手続きが必要なので、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
こちらの記事ではダメな不動産会社・良い不動産会社の見抜き方を解説しています。マイホーム購入の成功・失敗は不動産選びにかかっていると思って良いです。ぜひ参考にしてみてください。
家の近くだから、ネットでたまたま見つけたから、など安易な理由で頼る不動産会社を決めてしまわないように注意しましょう。
この記事を監修した人
株式会社ユナイテッドリバーズ代表取締役沢辺敦志（さわべあつし）
千葉県出身。自身の自宅購入時に、不動産仲介会社に不満を持ったことをきっかけに不動産売買仲介業を開業し、不動産仲介手数料無料機構イエフリをオープンさせる。
自身の苦い経験から、受付・接客業務に特にこだわってチームづくりを心がけてサービス運営している。
趣味は料理、二児の父。
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