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LINEで無料相談家は賃貸よりも買うべき？マイホーム購入のメリット・デメリット、失敗しないための対策とは？
永遠のテーマともいえる賃貸VSマイホームの購入ですが、果てしてどちらのほうがお得なのでしょうか？ 生涯コストはどちらに軍配が上がるのでしょうか？
- 賃貸と購入では、購入のほうが割安
- マンション購入の場合には修繕積立費や管理費の支払いに注意
- 資産形成となることや、超低金利である時世が購入の大きなメリット
- 住み替えが容易ではなく、返済遅延が致命的なリスクとなるのがデメリット
- しっかりとした計画の上で購入をすればリスクは大幅に軽減する
この記事では、賃貸とマイホーム購入の生涯コストを比べた上で、マイホーム購入のメリットとデメリットについて、分かりやすく説明していきます。
また、弊社代表の沢辺がYoutubeでもより詳しく説明しておりますので、こちらもご覧ください。
目次
マイホームは賃貸よりも購入がおすすめ？
「はぁ～今月も家計のやりくりがギリギリだったわ…家賃ってどうにかならないものかしら？」
「そうだね。家賃を払い続けても持ち家にならないから、無駄な出費かもしれないな。」
「でも、最近は賃貸のほうが得だっていう見解もあるみたいよ？」
「え？賃貸のほうが得だって？どういう意味なんだろう…」
同じ額の居住費を負担すると考えた場合に、「賃貸」は生涯に渡って家賃を払わなければならない一方で、「購入」は住宅ローン完済後に自分の財産となるため、明らかに「購入」がおすすめだと思われるのですが、一概にそういうわけではありません。
まずは、「賃貸」と「購入」について、住宅ローンの返済期間で多い35年間として、基本的な支払い金額をシミュレーションしていきましょう。
「賃貸」の場合
「賃貸」の場合、支払い金額はシンプルに家賃と更新費のみです。
例えば、10万円の家賃であれば、10万円×12ヶ月×35年＝4,200万円、更新費は2年で1ヶ月分と考えれば、約200万円であり、生涯に渡って支払う金額は4,400万円となります。しかし、この金額は生涯支払い続けなければならない金額であることには注意が必要です。
つまり、30歳でマイホームを購入し、90歳まで生存した場合には、60年間の支払いになるため、家賃が10万円×12ヶ月×60年＝6,000万円、更新費は300万円であり、生涯に渡って支払う金額は6,300万円の金額にも膨らむのです。
このように考えると非常に高額に感じるかもしれませんが、一生涯同じ場所に住み続け、10万円の家賃である可能性は低いといえるでしょう。家族によってはより広く賃料の高い部屋に住むことになりますし、老後はより狭くて賃料の低い部屋に住むことになるかもしれません。賃料によって、生涯に渡って支払う金額は上下しますし、引越しをする場合には敷金や礼金などの初期費用が別途発生することも考慮しなければなりません。
「購入」の場合
「購入」の場合、支払い金額は住宅ローンの金額がメインであり、35年間で完済できる金額を遡ってローンを組むことができます。たとえば、先述した「賃貸」で35年間に支払う金額である4,400万円を住宅ローンの総返済額と考えた場合、全期間固定金利のフラット35を利用し（2021年4月の最頻金利1.37％）、支払額が一定となる元利均等払いであれば、3,500万円の住宅ローンを組むことができます（総支払額4,410万円）。
完済時には持ち家となるため、賃貸のように家賃を支払い続ける必要はありませんが、「賃貸」とは大きく異なる部分が、印紙税や登記費用、住宅ローン借入費用、不動産仲介手数料などの初期費用と、火災保険料、固定資産税です。初期費用は物件価格の3％～10％程度になりますので、3,500万円のマイホームであれば、105万円～350万円が上乗せされます。
また、火災保険料や固定資産税は住宅ローンを完済した後でも毎年支払う必要があり、火災保険料は加入するプランによりますが、毎年1万円程度と考えます。また、固定資産税はマイホームの評価額にもよりますが、毎年8万円程度（平均値）かかります。つまり、30歳から90歳までの60年間住んだ場合には、540万円程度の年間支払額が発生し、さらにリフォーム費用も発生することには注意が必要です（平均的なリフォーム額は180万円程度）。
これらすべてを配慮した場合、生涯に渡って支払うことになる金額は「4,400万円（物件価格）＋220万円（初期費用）＋540万円（60年間の火災保険料・固定資産税）＋200万円（リフォーム額）」となり、5,360万円となりますので、賃貸よりは割安という結果になります。もちろん、住宅ローン減税を活用したり、住宅ローンの変動金利を選んだりすることによっては、さらに支払額を抑えることにもつながるでしょう。
マンションを持ち家にする場合は注意
マイホームとして一戸建てではなく、マンションを購入する場合には注意が必要です。マンションには一生涯に渡り、管理費と修繕積立金の支払いが必要となります。仮に管理費を毎月1万円、修繕積立金を2万円とした場合には、1年間で36万円の支払い、60年間では2,160万円もの支払い金額が加算されることになるのです。
しかしながら、マンションと一戸建てを比べた場合、資産として価値が高いのはマンションです。つまり、住宅ローンを完済した後のマンションを売却すれば、老後は住みよい環境に引っ越すという選択肢が増える一方、マイホームとなる一戸建てが遠方の田舎などにあった場合、建物はもちろん、土地についても資産としての価値が無いどころか、子供たちにとっては負の遺産（空き家問題）となる可能性も考えられるのです。
マイホーム購入のメリットとは？
生涯コストのシミュレーションが終わったところで、マイホーム購入のメリットを整理していきましょう。
資産形成となる上にいかようにも利用可能なこと
賃貸との大きな違いは、住宅ローン完済後には自分の持ち家となることです。ある意味、毎月家賃を払っている感覚で資産形成ができることが最大メリットであり、遺産として子供に残すことも、売却して老後のシニアライフを楽しむこともできます。
そして、ただ耐用性を高めるリフォームではなく、2世帯住宅にしたり、バリアフリーにしたりと、増改築をするリフォームも自由にできることが大きな魅力となるでしょう。マンションの場合にも、一定のルールが管理規約で決められているものの、専有部はリフォームが可能である場合が多いとえいえます。
未曾有の低金利や住宅ローン減税などが後押し
2021年4月現在、アベノミクスから始まる大規模金融緩和によって未曾有の低金利政策が行われています。銀行に預金をしても金利がほとんどつかないというデメリットがある一方で、お金を借りる分には非常に低金利でローンを組むことができるのです。そのため、マイホームを購入する大きなチャンスでもあるのです。
また、消費税増税の影響を軽減するため、住宅ローン減税が特例措置として設けられており、大きな節税効果をもたらしています。この特例措置は、コロナ禍によってその期限が延長されていることも、マイホーム購入の後押しとなっています。
マイホーム購入にはデメリットもある
マイホームの購入はメリットだけではありません。デメリットもしっかり把握した上で、購入を検討しましょう。
近隣トラブルや自身のライフプランに応じた住み替えができない
マイホームを購入した場合、近隣住民との付き合いは長きに渡ることになります。万が一、近隣トラブルとなったとしても、住み替えをすることは容易ではありません。特にマンションにおいては上下階の騒音トラブルも散見されるため、十分に注意が必要です。
また、住み替えが容易でないということは、生活環境に応じた適切な住まいに住み続けることが難しいことにもつながります。子供が多かったので３LDKのマイホームを選んだつもりが老後の生活には広すぎる、親の介護が必要となり、近場に住みたいがマイホームと実家が離れているため通わなければならないなど、想定していなかった生活環境の変化に応じた住み替えが困難であるということもデメリットとなるでしょう。
家計の圧迫が致命的なリスクに
賃貸であれば、家計の節約のために家賃の安い住まいに引っ越すという選択ができますが、マイホームを購入した場合には住み替えが容易ではない上、支払い遅延は許されません。万が一支払いの遅延が続くとマイホームを売却して残債を精算しなければなりませんが、残債より高く売れなかった場合、借金を背負うことになってしまいます。このような事態にならないよう、無理なく返済できる金額で、住宅ローンを組む必要があります。
マイホームの購入に重要なライフプランと返済計画
マイホームの購入は、住宅ローン金利が低金利であることなどを背景として、全体的に見ればお得といえますが、無理なく返済していくことが何よりも重要です。そして、無理のない返済のためには、自身の老後だけではなく家族のライフプランをしっかりと見据えた上で、返済計画をしっかりと立てることが重要です。返済計画にゆとりがあれば、急な生活環境の変更があったとしても対応は十分可能といえるでしょう。
物件の情報収集の方法とライフプランについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
もちろん、マイホーム購入の大きなメリットは資産形成の意味合いではありますが、あまりにも資産形成に重きを置きすぎず、あくまでも生活拠点であること重視すべきともいえるでしょう。
おわりに：唯一無二の我が家を手に入れましょう！
家族にとっても唯一無二となる我が家を手に入れることは、帰る場所があるという大きな安心感にもつながり、働き甲斐や自分自身の大きなステータスにもつながるでしょう。賃貸ではなくマイホームを購入するメリットとデメリットを十分に理解した上で、あなたもマイホームの購入を検討してみてはいかがでしょうか。
この記事を監修した人
宅地建物取引士小林弘卓
長野県軽井沢生まれ、群馬県高崎市育ち。教員免許を取得したのち、教育関係の仕事に従事も、現場にて母子家庭や貧困家庭を目の当たりにし、何か役に立つことはできないかと決起。ファイナンシャルプランナー2級およびAFP、宅地建物主任者の資格を取得後、家計のやりくりから投資運用などお金のアドバイスだけではなく、様々なお悩み事を第3者の視点でアドバイスすることを目的とした「トータルアドバイズ」代表として活動。九星気学鑑定士としての人生相談も好評を得ている。
