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LINEで無料相談ダメな不動産会社の見分け方とは？チェックポイントを徹底解説
不動産を売買するとき、どこの不動産会社に仲介を依頼しても、料金やサービス内容に差はないのでしょうか？とりあえず、地域で有名な不動産会社や近くの不動産会社に相談に行けばいいのでしょうか？
じつは、不動産売買は仲介を依頼する不動産会社の質が取引の成否に影響します。気持ちよく、満足がいく取引になるかどうかは、不動産会社の顧客に対する姿勢にかかっているのです。
本稿では、よい不動産会社とダメな不動産会社の見分け方をご紹介します。不動産の売却や購入をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。
また、Youtubeでは弊社代表の沢辺が営業マンの定番トークに関する裏側を暴いています。ぜひご覧ください。
目次
選ぶのはどこでもいいわけじゃない！不動産会社にもいい・悪いがある
不動産売買の仲介には、サービス利用者の保護を目的とした以下の2つの特徴があります。
- 不動産会社がお客様から受領できる手数料に、上限が設けられている
- ほとんどの物件が公開されていて、どの不動産会社でも扱える
このような特徴は、不動産仲介サービスの均一化に貢献しています。つまり、利用者が法外な仲介手数料を請求されることも、どこかの不動産会社が売出物件の情報を隠し独占的に買主を探すこともできないのです。
では、不動産売買の仲介は、どこの不動産会社に依頼しても同料金で同質のサービスが受けられるのでしょうか。
じつは、不動産会社によってサービス料金や仲介の活動内容、法令順守意識等に違いがあります。残念ながら、中にはモラルを欠く不動産会社も存在していて、知らずに利用者が不利益を被っているケースもあるのです。
絶対に避けたい「ダメな不動産会社」とは？
商売である以上、ほとんどの会社は「できるだけ儲けたい」「一刻も早く売買を制約させたい」と考えているでしょう。しかし、同時に「お客様に喜んでもらいたい」とも思うものです。顧客満足がなければ、商売が続けられません。
ところが、わずかながら不動産会社の中には、顧客の利益を省みない会社があります。それどころか、自社の利益だけを考えて不当な営業している会社があるのです。
では、そのような会社を見分けるために、どこに気をつければいいのでしょうか。ダメな不動産会社の特徴を3つご紹介しましょう。
不当な費用を請求してくる
不動産会社は、仲介の依頼者に対して、原則的に仲介手数料の上限額以上の費用を請求できません (※1)。ただし、以下の3つ全てを満たす費用は別途請求できます（※2）。
- 通常の仲介業務では発生しない費用
- 顧客の依頼に基づいて発生したもの
- 実費（実際に要する、手数料を含まない費用）
とは言え、どこまでが「通常の仲介業務」なのか、一般の方には判別がつかないでしょう。巧妙な手口で業者からリベート（謝礼）をもらっている例もあり、なかなか防ぎきれるものではありません。
たとえば、不動産会社が協力的な司法書士を顧客に紹介して、司法書士の登記費用にリベート分を上乗せしてもらうケースがあります。司法書士ではなく、測量士のパターンもあります。
このような不当な不動産会社を避けたいなら、比較検討が大切です。複数の不動産会社を比較して、もっとも信用できそうな会社に依頼するとよいでしょう。
（※1）宅地建物取引業法 | e-Gov法令検索
（※2）国土交通省大臣が定めた標準媒介契約約款： https://www.mlit.go.jp/common/001180502.pdf
あおったり、せかしたりする
顧客に考える時間を与えないように、あおったりせかしたりする不動産会社は、注意が必要です。なんらかの欠点やデメリットを隠すために焦らせて、判断力を鈍らせる作戦かもしれません。
焦って、勢いで契約してはいけません。たとえば、こんな言葉が出てきたら用心してください。
- 「とりあえずローン審査しましょう」
- 「とりあえず仮申し込みしましょう」
- 「他にも希望者がいますので、急いでください」
- 「あなただけに提供する情報です」
- 「当社限定の未公開物件です」
とは言え、合理的な理由があってアドバイスをくれている場合もあります。営業マンの態度をよく観察して、それが「説得」なのか「納得のアドバイス」なのか見極めましょう。
なお、説得する姿勢の営業マンは「しつこい、いいことしか言わない」などの傾向があります。納得のアドバイスをくれている営業マンは「説明が論理的かつ客観的、悪い情報もちゃんと教えてくれる」などの特長があります。
コンプライアンス（法令順守）意識がない
コンプライアンスの意識がない不動産会社は、避けたほうが無難です。では、どんなところを見れば「法令順守の意識がない」とわかるのでしょうか。
4つほど、目安をご紹介しましょう。以下を行使している不動産会社は、用心してください。
捨て看板
「捨て看板」とは、電柱などに設置された正規の契約をせずに掲載している広告や、カラーコーンに貼って道路に置いてある広告などを指します。その多くは捨てる前提で放置されているので「捨て看板」と呼ばれます。
コンプライアンスが厳しく問われるご時世ですが、この捨て看板は一向になくなりません。そして、残念ながら不動産業の広告が圧倒的に多いのです。
（※）参考：捨て看板等の共同除却キャンペーン｜東京都
なお、捨て看板は「道路交通法 第76条3項（※1）」や自治体の条例等に抵触している可能性があります。東京都であれば「東京都屋外広告物条例 第7条2項（※2）」で電柱への表示や設置を禁止しています。
（※1）道路交通法 | e-Gov法令検索
（※2）東京都屋外広告物条例
おとり広告
おとり広告とは、架空物件（存在しないので取引できない）や取引の意思がない物件 (存在するが取引する意思がない)、契約済み物件（すでに契約済みで取引できない）などを載せた広告を指します。
以下のような文句で、買主がいるかのように装う広告もあります。
- 「このエリアの物件を買いたい方がいます」
- 「このマンション限定で探している人がいます」
このような広告につられて問い合わせると「他の物件で決まってしまいました」「すぐに次のお客さんが現れると思いますので、売りに出してみませんか？」などと営業されます。
本来広告を出してはいけない建築確認取得前の新築を、架空の建築確認番号を記載して広告に載せるケースもあります。さまざまな「おとり広告」がありますので、ご注意ください。
（※）参考：不動産のおとり広告に関する表示 | 消費者庁
根拠のない断定表現
「不動産の表示に関する公正競争規約（※）」では、根拠のない断定表現の使用を禁止しています (合理的な根拠を示す資料がある場合を除く)。たとえば以下の用語は利用できません。
- 無欠を意味する用語：完全、完ぺき、絶対、万全など
- 競合より優位であることを意味する用語：業界一、当社だけ、超、抜群など
- 一定基準より選別されたことを意味する用語：特選、厳選など
- 最上級を意味する用語：最高、最高級、極、特級など
- 著しく安い印象を与える用語：掘出、格安、激安、破格、安値など
- 著しく人気で売れている印象を与える用語：完売など
このような用語を、広告や物件資料等で見かけたら用心してください。
（※）表示規約
物件情報に虚偽の記載
当然ですが、物件情報に虚偽の情報を載せるのは違法（宅地建物取引業法 第32条（※）等に違反）です。たとえば、以下のような虚偽記載事例がありますので、ご注意ください。
- 駅からの徒歩所要時間が実際と違う
- 接道の道路幅が実際と違う
- 私道負担面積不記載
- 記載の間取りが実際と違う
- 物件写真が実際のものと違う
意図的に不動産広告のルールを破る不動産会社は、できるだけ避けたほうが無難です。
ぜひ相談したい「いい不動産会社」とは？
できるだけ避けたい不動産会社の特徴を3つご紹介しました。では、いい不動産会社にはどのような特徴があるのでしょうか。いい不動産会社を見分ける際のポイントを3つご紹介しましょう。
ほとんどの営業マンが有資格者
有資格者が多いからといって、善良な会社であることの証明にはなりません。とは言え、一定の目安にはなります。
少なくとも、あなたの担当者が「宅地建物取引士」の資格を持っているか確認しましょう。この資格の合格率は、おおむね15～18％です。ちゃんと勉強すれば受かる資格であり、基礎知識があることの証拠になります。
なお、仲介をおこなう不動産会社には、宅地建物取引士の設置義務があります。ただし「各事務所において、宅建業務従事者数の5分の1以上の割合」でよいとされており、全員が資格を保有している必要はありません 。
（※）参考：宅地建物取引業法施行規則 第15条の5の3（宅地建物取引業法施行規則 | e-Gov法令検索）
つまり、無資格者が営業業務を担当することも可能ということになります。しかし、大事な不動産の売買を任せるのであれば、持っていてほしい資格でしょう。
事務所のトイレがきれい
トイレの衛生状態は、その会社や従業員のモラルを映す鏡です。精神論に聞こえるかもしれませんが、トイレ掃除を重要視する名経営者が少なくないのです。
もっとも有名なのは、イエローハット創業者の鍵山秀三郎氏でしょう。鍵山氏は掃除の効用として「謙虚な人になれる、気づく人になれる、感動の心を育む、感謝の心が芽生える、心を磨く（※）」の5つをあげています。
（※）参考：81歳創業者は､なぜトイレを素手で磨くのか | 日本のトイレは地球を救う | 東洋経済オンライン | 社会をよくする経済ニュース
日本電産創業者の永守重信氏も、掃除が従業員の意識改革にとって極めて有効と考えるひとりです。永守氏は、新入社員や買収した会社の社員にトイレ掃除をさせているそうです（※）。
（※）参考：【仕事を学問してみると】カリスマ経営者はなぜトイレ掃除にハマるのか？ | リクナビNEXTジャーナル
産経新聞の記事（※）によると、元銀行マンの作家・江上剛氏も「トイレがきれいな会社に悪い会社はない」とおっしゃっているそうです。元ダイエー会長の林文子さんも、経営再建をするにあたり女子トイレの改装をされたそうです。
いき過ぎた精神論はよくありませんが、トイレの衛生状態がよい会社とそうでない会社の差を実感している著名人は少なくないのです。不動産会社のトイレも、確認してみてはいかがでしょうか。
（※）参考：【浪速風】職場の働きやすさはトイレに表れる - 産経ニュース
直筆や顔写真入りでお客様の声を掲載している
インターネットのクチコミは、あまり信用できません。自作自演や、バイトを使った書き込みができてしまいます。クチコミを見るなら、不動産会社のホームページに載っている直筆や顔写真入りの「お客様の声」がいいでしょう。
直筆や顔写真入りのクチコミは、一朝一夕に集められるものではありません。不動産会社が、地道に顧客と良好な関係を築き続けた証左でしょう。
来店する前にわかる不動産会社チェックポイント
コロナ禍以降、ソーシャルディスタンスが推奨されるようになりました。気軽に不動産会社へ行きにくくなった昨今、来店せずとも不動産会社の良し悪しを調べる方法はないのでしょうか。
ひとつは、不動産会社の広告等で、上述のコンプライアンス意識を確認していただく方法があります。その他に3つほど、チェックポイントをご紹介しましょう。
行政指導の履歴を確認する
不動産会社（宅地建物取引業）を営むには、国土交通大臣または都道府県知事が発行する免許が必要です。免許業者の業務に法令違反があった場合は、改善指示や業務停止、免許取消等の行政処分の対象となります。
行政処分の履歴は、以下のサイトから確認できます。不動産会社に会う前に、一度目を通しておくとよいでしょう。
（※）参考： 国土交通省ネガティブ情報等検索システム
（※）参考： 参考 都道府県知事が行った監督処分情報
ただし、行政処分を請ける事業者は氷山の一角です。行政処分歴がないからと言って、法令違反をしていない保証にはなりません。
一方、行政処分を機に改善を図り、顧客トラブルが少なくなった不動産会社もあるでしょう。閲覧される際は、あくまで参考情報と捉え、現在の顧客対応も踏まえて営業姿勢を見ていただきたいと思います。
営業職の人材募集状況を確認する
違法な広告のご説明で、禁止表現をご紹介しました。そのような「用語チェック」は、人材募集でも活用できます。
たとえば、極端に高い年収の提示や「頑張れば給料アップ」等の曖昧な表現を使っている募集を出す不動産会社は、用心したほうがよいでしょう。ブラックなワード（やりがい、根性、やる気など）や「残業一切なし」等の極端な表現も、注意が必要です。
ちなみに、令和2年度の不動産業界の離職率は「14.8%」（※）です。これは各種サービス業や教育関連業に次いで高く、運輸業や医療・福祉業、卸売・小売業と同水準です。
ですから、たとえば飲食店並によく求人を出している不動産会社や、小売店より頻繁に従業員が変わる不動産会社は、少し用心したほうがいいでしょう。業界水準より離職率が高い会社は、なにか問題があるのかもしれません。
（※）厚生労働省発表
要望をちゃんと聞くか確認する
不動産会社への問い合わせをメールでおこなうと、営業姿勢が見えることがあります。売主なら、不動産会社に会わずに済む「机上査定」を。買主なら、物件の資料請求をメールでおこなってみましょう。
その際、本文の中に「メールで返事が欲しい」とリクエストを記載してください。それを無視して電話してくる不動産会社や、自宅のポストまで資料を届けに来る不動産会社は、顧客への配慮が足りないと言わざるを得ません。
なお、信頼できる不動産会社の選び方については、こちらの記事でも詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
おわりに：ダメな不動産会社の見分け方と、よい不動産会社の探し方
ダメな不動産会社を見分けるのは、簡単ではありません。同じく、よい不動産会社を探すのも、容易とは言えません。本稿でお伝えしたことやコミュニケーションを取ったときの印象を参考に、総合的に判断で見極めてください。
仲介手数料に関しても、上限額が規定されているだけで、不動産会社によって金額がまちまちです。サービス内容とあわせて、複数社を比較していただくとよいでしょう。
ご自宅を売却される方は、査定も複数社に依頼しましょう。ただし、査定額はあくまで想定価格です。高ければよいという訳ではありませんので、ご注意ください。
この記事を書いた人
ホリカワダット
インテリアコーディネーターと1級カラーコディネーター資格保有。主に住宅分野を専門とするライター・ブロガー。工務店営業支援もおこなう複業フリーランス。高気密高断熱の注文住宅を得意とする建築会社で約8年間、営業職を経験。年間200組のお客様をサポートした経験と、自宅の分譲マンションをスケルトンからリノベーションした経験をもとに、家探しや家づくりの資金計画などをわかりやすく解説します。
この記事を監修した人
株式会社ユナイテッドリバーズ代表取締役沢辺敦志（さわべあつし）
千葉県出身。自身の自宅購入時に、不動産仲介会社に不満を持ったことをきっかけに不動産売買仲介業を開業し、不動産仲介手数料無料機構イエフリをオープンさせる。
自身の苦い経験から、受付・接客業務に特にこだわってチームづくりを心がけてサービス運営している。
趣味は料理、二児の父。
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