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LINEで無料相談不動産の買い替えで損しない方法5選【高く早く売るテクニックも紹介】
「子どもがいると家の中に物が多くなり、売却時に不利なのでは？」
「買い替えの手続きって複雑で何から始めればいいのかわからない…」
「仲介手数料や諸費用が思った以上にかかるのでは？」
不動産の買い替えを考え始めたとき、このような悩みを抱える方は少なくありません。事前に正しい知識を持つことで、コストを抑えながら、スムーズに進めることが可能になります。
この記事では、不動産の買い替え前に知っておくべき重要なポイントを解説します。
- 物が多い家でも売却できるコツ
- 高く早く売るための具体的な4つのテクニック
- 買い替えにかかる費用や注意点
- 仲介手数料を抑える方法
宅地建物取引士である代表の沢辺がYouTubeで解説しております。イラストを用いてわかりやすく説明していますので、こちらもご視聴ください。
目次
1.住んでいるままでも売却可能な理由
「子どもがいて家の中に物が多いけれど、この状態で売却できるの？」
このような心配を抱える方も多いですが、住んでいるままでも売却は十分可能です。実際、居住中の状態でも多くの方が売却を成功させています。
実際の成功事例
あるご家庭では、子どもが多く、家の中に物があふれている状態でも3か月以内に売却が成立しました。不動産情報サイトに掲載されている売却物件の半数ほどは居住中のものです。
居住中の売却を成功させるポイント
- 片付けは最低限でOK
- 入居可能時期を明確に
生活感を完全に消す必要はありません。必要以上に完璧を目指すより、最低限の片付けと清掃を心がけることが重要です。
売却時には、不動産仲介会社と相談し、「引っ越し後に買主がいつ入居可能か」を明記することがポイントです。
2.高く早く売るための4つのテクニック
2-1.リペアと水回りのクリーニングをする
「クリーニングや修理は退去してからでもいいのでは？」と思う方が多いかもしれません。
しかし、売り出しの段階で物件の印象を整えておくことが、良い条件で売却するポイントになります。特に水回りの清潔さや傷の修復は、買主に大きな安心感を与えます。
また、目立つ傷や不具合は早めに修繕しておくとよいでしょう。たとえば、壁にできた穴や床の大きな傷は、リペア専門の業者に依頼すれば、比較的安価で綺麗に直すことが可能です。どちらも5万円前後のコストで物件の印象を大きく改善できるため、費用対効果は高いといえます。
参考：くらしのマーケット - くらべておトク、プロのお仕事。
弊社イエフリでは、水回りのクリーニングやリペアを無料で提供しています。「どこを重点的に手入れすべきか」を見極めたうえで対応しますので、売主の負担を軽減しながら、より高い価格で売却できる環境を整えています。
2-2.写真と動画とSNSに注力する
写真や動画は、物件の魅力を伝えるための重要なツールです。
スマートフォンの高画質カメラを使い、短いカットを2〜3秒ずつ繋げることで、効果的なショート動画を作成できます。
実際、ある物件ではショート動画をSNSに投稿したところ、わずか2週間で83件もの資料請求が寄せられました。こうした事例からも、視覚的なアピールが売却活動の成功に直結していることが分かります。写真や動画をうまく活用することで、買主の興味を引きつけられるでしょう。
2-3.売却時期を調整する
売却活動を成功させるためには、タイミングを見極めることも重要です。特に、引っ越しが多い2月から3月は、不動産市場が活発化する時期です。売却の準備は、繁忙期の3〜6か月前から始めるのが理想的です。
不動産の売却時期については、下記の記事で詳しく説明しています。
2-4.囲い込みに注意する
「囲い込み」とは、売主が依頼した不動産会社が、他社からの購入希望者を排除し、自社で契約を独占しようとする行為です。
これを防ぐためには、最初に不動産会社に「囲い込みをしないでほしい」と明確に伝え、問い合わせ状況を把握することが重要です。
さらに、問い合わせがあった不動産会社の社名や担当者名まで具体的に報告してもらうことで、不正を未然に防ぐことができます。
弊社イエフリでは、囲い込みを防止するための仕組みを導入しています。不動産会社からの問い合わせ内容をリアルタイムで共有し、売主がすべての問い合わせ状況を把握できるシステムを採用しています。この透明性のある対応により、安心して売却活動を進めることが可能です。
1. 問い合わせの窓口を一元化しています。
2. 詳細入力画面
3. 問い合わせ内容はスプレッドシートに自動入力されます。
3.売り先行と買い先行の比較
不動産の買い替えでは、「先に売るべきか、それとも先に買うべきか」という判断が大きな分岐点になります。それぞれにメリットとデメリットがあり、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。
売り先行：資金計画が安定する安心感
売り先行とは、今の家を先に売却し、その資金をもとに新しい家を購入する方法です。
この方法では、売却価格が確定してから購入に進めるため、予算が明確になります。特に、資金繰りに不安を感じている場合や、ローンの重複を避けたい方には安心できる選択肢です。
住宅ローンの事前審査についても、売却を条件にした仮承認を受けることが可能です。これにより、売却成立後にスムーズに購入手続きを進められます。
買い先行：スケジュールの柔軟性
買い先行とは、新しい家を先に購入し、引っ越しを済ませた後で現在の家を売却する方法です。
スケジュールに余裕を持てる一方、二重ローンのリスクが伴います。この負担を軽減するために、「つなぎ融資」や「分割融資」を利用する方法があります。
つなぎ融資とは
つなぎ融資は、現在の家を売却して資金が手元に入るまでの間、新しい家の購入に必要な資金を一時的に借りる制度です。売却が完了するまでは利息のみを支払う仕組みですが、通常の住宅ローンより金利が高めです。
分割融資とは
分割融資は、ローンを複数のタイミングに分けて実行する制度です。必要なタイミングで必要な分だけを借りることで、余分な利息の支払いを抑えることができます。
4.税金の注意点
不動産の買い替えには、税金の知識が欠かせません。適切なタイミングで売却を進め、節税対策を行うことで、余計な出費を防ぐことができます。
不動産譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して「不動産譲渡所得税」が課されます。
- 所有期間5年以下: 税率39.63％
- 所有期間5年超: 税率20.315％
※所有期間5年以下の場合
3000万円特別控除
「3000万円特別控除」とは、不動産を売却した際の利益のうち、最大3000万円までを非課税とする制度です。ただし、自ら居住していた物件であることが条件です。また、住宅ローン控除との併用はできません。
5.買い替え時のコストを抑える方法
不動産の買い替えには、多くの費用が発生します。購入時と売却時、それぞれに諸費用がかかるため、事前にこれらを把握し、できるだけコストを抑える工夫をすることが大切です。
買い替えにおける諸費用には、大きく分けて「購入時」と「売却時」の費用があります。
購入時の諸費用
購入時には、物件価格の約7〜8％ほどの諸費用が発生します。具体的には以下のような費用が含まれます。
- 仲介手数料: 物件価格の「3％＋6万円＋消費税」。
- 登記費用: 所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる費用。
- ローン保証料: 借入額の2.2％程度が一般的。
- 固定資産税と都市計画税の精算金：売主が年間分を先に支払っているため、売買契約時の残りの月数分を買主が負担
たとえば、4000万円の物件を購入する場合、327万円の諸費用が必要となる計算です。
売却時の諸費用
売却時にも、以下のような費用がかかります。
- 仲介手数料: 購入時と同様に「3％＋6万円＋消費税」。
- 抵当権抹消登記費用: 数千円から数万円程度。
- 譲渡所得税: 条件によっては課税される場合があります。
売却時の費用は購入時より軽いものの、仲介手数料が再び発生するため、購入・売却の双方で負担が重なる点に注意が必要です。
仲介手数料を抑える方法
仲介手数料は、購入時と売却時でそれぞれ発生するため、合計で物件価格の約6％が必要となります。この負担を軽減するためには、不動産会社選びが重要です。
弊社イエフリでは、仲介手数料を大幅に抑えるため、独自の仲介手数料削減サービスを提供しています。
売却時
弊社には毎月180件以上の問い合わせがあり、その中から条件が合致するものがあった場合、売却手数料を無料にしています。
購入時
新築戸建てやリノベーション済み中古マンションなど、売主が不動産会社の物件については、売主から仲介手数料を受け取るため、購入時の手数料を無料で提供しています。
上記に該当しないケースでも、仲介手数料を半額に抑えることが可能です。毎月ほとんどの方に、購入時で100万円以上、売却時で200万円以上の得をしていただいています。
↓イエフリの詳細はこちらからご覧いただけます。
まとめ
不動産の買い替えは、多くの手続きや費用が伴う大きな決断ですが、事前に必要な知識を持つことで、スムーズかつ効率的に進めることができます。
不動産の買い替えの注意点
- 居住中でも売却可能で、最低限の片付けで十分です
- 水回りの清掃や適切な売却時期の選択が重要です
- 売り先行か買い先行かは、資金計画とスケジュールで判断します
- 税金対策と諸費用の把握が成功のカギとなります
まずは気になる不動産会社に問い合わせをしてみましょう。売却のタイミングや具体的な進め方について、専門家のアドバイスを聞くことから始めることをお勧めします。
この記事を書いた人
株式会社ユナイテッドリバーズ代表取締役沢辺敦志（さわべあつし）
千葉県出身。自身の自宅購入時に、不動産仲介会社に不満を持ったことをきっかけに不動産売買仲介業を開業し、不動産仲介手数料無料機構イエフリをオープンさせる。
自身の苦い経験から、受付・接客業務に特にこだわってチームづくりを心がけてサービス運営している。
趣味は料理、二児の父。
【保有資格】宅地建物取引士、FP他
