住宅ローン減税の改正は改悪って本当？　ローンを組むなら今がおすすめな理由

住宅ローンを利用して家を買うと、住宅ローンの残高に応じて減税が受けられます。住宅ローン減税と言われることもありますが、正式には「住宅ローン控除」という名前の制度です。
住宅ローン控除は所得税と住民税が大幅に減税される制度でしたが、これが2021年・2022年に改正される予定で、決定されれば減税額が小さくなるかもしれないとも言われています。
そこで今回は、2021年に予定されている改正と2022年に改正されるかもしれないと話題になっている点について、具体的な金額での例とともに解説します。

住宅ローン控除については、下記弊社代表の沢辺がYoutubeでも触れておりますので、ご覧ください。。

住宅ローンで減税が受けられる「住宅ローン控除」

住宅ローン減税とも呼ばれる「住宅ローン控除」。マイホームを購入する人にとって、とても大きな恩恵が受けられる減税制度です。実際、「住宅ローンにかかる金利以上に減税が受けられるお得な制度」としても知られています。
どんな風にお得なのかを、住宅ローン控除の制度と仕組みも含めてお話しします。

住宅ローンの残高に応じて減税が受けられる

住宅ローン控除は、住宅ローンの残高に応じて所得税と住民税の減税が受けられる制度です。控除期間は家を購入してから10年間、減税額は年末の住宅ローン残高の1％相当分です。
住宅ローンの残高が2,500万円の年は、最大25万円まで所得税が減税され、所得税で25万円分の減税ができなかった場合は、残りを住民税から減税してもらうことができます(上限あり)。
なお、後述する改正案が成立すれば、控除期間は13年に変わります。

他に税金が抑えられる方法として知られる、医療費控除・(ふるさと納税などで使える)寄付金控除・(iDeCoなどで使える)小規模企業共済等掛金控除は所得控除であり、控除された金額に税率をかけた分しか減税されません。減税額にすると数万円程度のことが多いのですが、ここからも住宅ローン控除での減税がいかに大きいかがわかります。

新型コロナウイルス対策で特例がある

現在の住宅ローン控除は、新型コロナウイルス関連の経済対策として行われている特例です。控除が受けられる期間が通常は10年のところ、13年に拡大されているのです。

2019年10月から消費税率10％へ増税されるときに、反動で住宅販売が減少しないようにする対策として、2020年末までの入居の場合に限り控除期間が13年と拡大されていましたが、新型コロナウイルス問題が発生し、コロナ特例として2021年末まで延長されました。

住宅ローン控除の「逆ざや」とは？

近年、超低金利の影響で、住宅ローン控除の「逆ざや」が発生しています。「逆ざや」とは、住宅ローン控除での減税が、住宅ローンの金利支払いよりも大きくなっている現象です。この原因は、住宅ローンの控除割合である「1％」よりも低い金利の住宅ローンが増えていることにあります。

具体的な金額を使った一例をご紹介しましょう。

■借入額が3,000万円(変動金利0.625％)の場合
ローン借入額 　3,000万円
1年目の返済額 　954,000円
　元本分 　768,000円
　金利分 　186,000円
1年目のローン残高 29,232,000円

※金利0.625％、借入日は年初、返済方法は35年で元利均等返済、ボーナス月も返済額は同じとして試算
※試算した金額は大まかな金額に調整している

この場合、1年目の住宅ローン控除で減税される金額は、最大で「29,232,000円×1％＝292,320円」となります。年収500万円の人であれば、所得税と住民税で40万円弱になるため、最大の29万円程度の減税が受けられる計算です。

住宅ローンの金利が1年で186,000円かかっているのに対して、減税額は293,200円となり、その差額は107,200円。住宅ローンを借りることで、1年目で10万円得をしている計算になるのです(※)。これが住宅ローン控除の「逆ざや」であり、家を購入する側としてはうれしい状態とも言えます。

※住宅ローンの残高が減っていくので、2年目以降は、逆ざやの金額が少しずつ減っていきます。

住宅ローン減税の問題点とは？

ところが、この「逆ざや」が問題となっています。住宅ローン控除の制度が導入されたのは古く、1972年に始まります(当時は「住宅取得控除」)。当時の金利は今よりもはるかに高く、住宅ローンを利用することでの金利負担もとても大きなものでした。総返済額の半分以上が金利分だった時代のことです。

つまり、住宅ローン控除制度の目的は「金利負担を軽減させること」であり、逆ざや状態は制度本来の目的に反する状況と言えます。そのため、逆ざや状態を解消すべきがが議論されているのです。

住宅ローン控除の改正内容

では、住宅ローン控除の制度はどのように改正されていくのでしょうか。まだ確定にはなっていませんが、ある程度の方向性は出されているため、その内容を解説しましょう。

なお、2021年分の改正は、すでに「税制改正大綱」と呼ばれる資料にまとめられており、その内容に改正する方向で議論されているところです。一方、2022年分の改正については「話題になっている段階」であり、どうなるかはまだ何とも言えません。

2021年の改正で何がどう変わる？

現在議論されている2021年の改正の内容は、大きく2つあります。

1．控除期間を13年とする特例の延長

控除期間を13年とする特例は2021年末で終了となっていましたが、これを2022年末まで延長する方向で議論されています。住宅の契約日と入居日についての詳しい条件は、下表のとおりです。

	契約日	入居日
注文住宅	2020年10月～2021年9月	2022年末まで
分譲住宅など	2020年12月～2021年11月

2．制度を利用できる面積要件を引き下げ

控除を受けられるのは「床面積が50㎡以上の住宅」でしたが、これを「40㎡以上」に引き下げる予定です。
ただし、床面積が「40㎡以上50㎡未満」の場合は、住宅ローン控除を受ける各年の合計所得金額が1,000万円以下という条件があります。

このように、2021年分の改正は、住宅ローン利用者にとってマイナスになることはありません。

2022年以降に「逆ざや」が改正されるかも

今の住宅ローン控除でお得と言われる理由である「逆ざや」は、2022年以降の改正で「逆ざや解消」に向けて議論されています。具体的には、減税される最大金額を「ローン残高の1％または所得税・住民税の合計額の少ない金額」から、「ローン残高の1％または金利支払い額の少ない金額」に改正するのではないかと言われています。

上記の例で言えば、「金利支払いより10万円以上多い293,200円の減税」が「金利支払い分までの186,000円の減税」になるのです。実に、1年で10万もの差です。

損しないためにはどうしたらいい？

住宅ローン控除の改正で、将来は減税額がとても小さくなってしまうかもしれません。制度改正を知らずに損をしてしまうのはもったいないです。では、どうすればいいのでしょうか。

そのためには、2021年の改正で延長された期間内に、住宅ローンを利用して住宅の契約をすることです。注文住宅の場合は2021年9月まで、分譲住宅の場合は2021年11月までとなっているため、それまでに契約できるように準備を進めておきましょう。

ただ、気をつけなければならない点も2つあります。

1．契約を急ぐとしても、物件はしっかりと見ること

期間内に契約しなければならないからと、自分が求める条件の家かどうかをおろそかにしてはいけません。家は、購入してから何十年も住み続ける場所です。控除を受けたいあまり、間取りやアクセスを軽視して購入してしまうと、5年後・10年後に後悔することにもなりかねません。
そうなってしまわないよう、物件探しを早くから始め、じっくり検討できる時間を確保することが大切です。

2．必要以上に住宅ローンの金額を大きくしない

住宅ローン控除の減税額は、借入額が多いほど大きくなります(※)。しかし、減税額が大きくなるからと、最初に考えていた予算を上乗せして、ワンランク上の家を購入しようとするのはやめましょう。
借入額が大きくなると、毎月の返済額も大きくなります。減税が受けられる期間中はまだ良いですが、その後は家に関する支出が重くのしかかります。また、広い家は、その分だけ水道光熱費や維持費もかさみます。
「減税額が増えてお得になる」と思えても、長い目で見ると多くのお金がかかり、「もっと安く抑えておくべきだった」と感じるときが来るでしょう。

※控除が受けられるローン残高の上限は4,000万円(新築認定住宅の場合5,000万円)です。

おわりに：最新情報をチェックして、賢く制度を利用しましょう

今回解説した改正内容は、まだ完全に決まったものではありません。2021年分の改正も、基本的な方向性は変わりませんが、ちょっとした修正・調整が入る可能性もあります。どのような改正内容で決着がついたのかを、ときどき最新情報を確認するようにしましょう。
当サイトでも、改正内容が決まれば最新情報を発信していきますので、その内容をもとに賢く制度を活用してください。

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