新築ワンルーム不動産投資はやめたほうがいい？儲からない理由とリスクを解説

近年、マンション価格が高騰していることや、給料以外の副収入を得たい人が増えたことで不動産投資に興味を持つ人が増えています。

不動産投資の中でも、誰でもできる投資が「新築ワンルーム不動産投資」です。しかし、新築ワンルーム不動産投資はあまりおすすめできません。なぜなら、思ったように儲からないからです。

そこで今回は、新築ワンルーム不動産投資はやめておいたほうがいい理由について詳しく紹介します。

代表の沢辺が、業務中に新築ワンルームマンションオーナー様の問い合わせを見た際のエピソードを交えて、YouTubeでも解説しておりますので、よろしければこちらもご参照ください。

新築ワンルーム不動産投資とは

そもそも新築ワンルーム不動産投資とは、どのような投資かご存じでしょうか。

新築ワンルーム不動産投資とは、新築マンションの一部屋を購入・所有することで、「家賃収入」や「売却益」を得る不動産投資の一種です。

不動産投資と言っても、管理は不動産管理会社に頼むことが多いので、大家としてやることは多くありません。そのため、忙しいサラリーマンでもできる副収入の稼ぎ方として人気があります。

不動産投資にはたくさんの種類がありますが、その中でも人気なのが、マンション投資です。マンション投資には、新築や中古、一棟やワンルームといった種類がありますが、その中でも始めやすいのが、新築ワンルーム不動産投資です。

中古は目利きが必要なため初心者には難しく、マンションを一棟買うにはたくさんの資金が必要だからです。そのため、不動産会社は不動産投資初心者に新築ワンルーム不動産投資をおすすめすることが多くなっています。

新築ワンルーム不動産投資はなんのためにする？

新築ワンルーム不動産投資の目的は、主に以下の二つです。

• 資産運用
• 税金対策

資産運用

不動産投資のメインの目的は、資産運用です。そして、不動産投資で得られる利益には、「家賃収入」と「売却益」の2種類があります。

家賃収入（インカムゲイン）

家賃収入は不動産を貸し出している間、定期的に得られる収入で、インカムゲインの一種です。

不動産を購入する際には多額の資金が必要ですが、自己資金で購入することは珍しく、一般的にはローンを活用して購入します。そのため、毎月ローンの支払いが発生するのですが、その支払いを家賃収入から捻出することで、自己負担なしに不動産を購入できます。

つまり、不動産投資をしていると、自己負担なしで不動産が手に入るというわけです。

売却益（キャピタルゲイン）

一方、売却益は不動産を売却したときに得られる利益で、キャピタルゲインの一種です。

売却益は不動産を安く買って、高く売ると得ることで得られます。ただし、必ずしも購入価格より高く売却できるとは限らないため、初心者が売却益を得るのは難しいと言えます。

そのため、初心者は売却益より家賃収入をメインの収入源として考えることが多いです。

税金対策

不動産投資のもう一つの目的として、税金対策があります。節税できる税金は、「所得税と住民税」「贈与税や相続税」があります。

所得税と住民税の節税

所得税や住民税は、所得に応じて課税される税金です。そのため、所得が多いほど、税金をたくさん納めなければいけません。

所得は収入から経費を引いて求めることができるので、経費を増やすことで所得が減り節税になります。そして、経費を増やせるのが不動産投資のメリットです。

とくに、減価償却費は実際に支払いをしなくても経費にできるため、節税に大きく役立ちます。

贈与税や相続税の節税

資産を持っていると、子孫に資産を贈与や相続したくなるでしょう。しかし、資産を贈与すると贈与税、相続すると相続税がかかるため、全額を子孫に渡すことができません。

どのくらいの贈与税や相続税がかかるかは、資産の価値によってきまります。

資産の価値が高いほうが多くの贈与税や相続税を納めなければなりませんが、不動産の価値は、現金で保有しているより2～3割ほど低く見積もられます。そのため、現金で贈与・相続するより、不動産で贈与・相続した方が節税できるのです。

新築ワンルーム不動産投資が儲からない理由とリスク

不動産投資にはたくさんのメリットがあるのに、なぜ「新築ワンルーム不動産投資はやめとけ」と言われるのでしょうか。その理由は思ったより儲からないからです。そして儲からないわりにリスクがあるからです。

そこで、新築ワンルーム不動産投資が儲からない理由とリスクについて紹介していきます。

理由1：利回りが低い

新築ワンルーム不動産投資の表面利回りは3～4%程度です。銀行に預金するよりは、高い利回りと感じるかもしれませんが、不動産投資としてはかなり低いほうです。中古マンション投資などでは、10%を超える物件も少なくありません。

また、表面利回りには、ローンの利息や管理費、修繕費、保険料、税金などの「隠れた経費」が考慮されていません。この「隠れた経費」を考慮した利回りのことを実質利回りと呼びます。金利や経費によって実質利回りは毎月赤字になってしまうこともあります。

理由2：高値での売却が困難

不動産投資の2つ目の収入源である、売却益を狙って高く売ることを考える人がいます。しかし、新築ワンルームが購入時より高く売れることはほとんどないでしょう。

なぜなら、利回りが低い不動産を高値で買いたい人がいないからです。また、日本人は新築好きなので、新築物件は購入した段階で中古物件となり、価値が2割程度落ちるとされています。

そのため、不動産投資初心者が売却益を目的とした購入は控えたほうが良いでしょう。

理由3：節税になるのは一部の富裕層のみ

メリットの一つとして税金対策をあげましたが、その恩恵を受けられるのは、税金が高い一部の富裕層のみです。

不動産所得が赤字になれば所得が減るので、確かに節税になります。しかし、赤字ということはそれだけお金を損しているということです。そのため、赤字で節税というのは本末転倒です。

ただし、良い赤字というのもあります。それは、減価償却によって実際は支払っていないお金を経費にしたことによる赤字です。実際にはお金を払っていないのに、節税になるので一定の効果があります。

しかし、ここには落とし穴があります。減価償却によって不動産の価値を下げた代わりに、売却時にその価値より高く売れたら税金がかかるのです。つまり、購入時より安く売却しても、税金がかかってしまいます。

高額納税者の場合は、売却時の税金より毎年の節税の方が大きい場合はありますが、一般的には税金を払う時期が遅くなるだけで、ほとんど節税にはなりません。

理由4：利回りのわりにリスクが高い

不動産投資には以下のようなリスクがあります。

• 空室リスク
• 滞納リスク
• 天災や事故によるリスク
• 金利上昇リスク
• 不動産価格下落リスク
• 老朽化リスク

このようなリスクがあっても利回りが高ければ、投資する価値が十分にあります。しかし、新築ワンルーム不動産投資は利回りが高くありません。

特に空室リスクと、老朽化リスクは不動産投資では避けられません。

空室になれば、当然家賃収入がなくなり、ローンの返済を自己資金から行わなければいけなくなります。返済ができなければ、自己破産になることもあり得ます。

空室にしないためには、老朽化した建物を修繕しなければいけませんが、修繕には費用がかかります。そのため、思ったように利益がでないことも多いでしょう。

このようなリスクが高い場合は、一般的に利回りも高くなりますが、新築ワンルーム不動産投資は利回りが高くありません。そのため、新築ワンルーム不動産投資を始めると、リスクの割に、利益が少ないと感じる人も多いでしょう。

マイホームが買えなくなる可能性も

新築ワンルーム不動産投資をしていると、マイホームが買えなくなる可能性があります。なぜなら、住宅ローンを利用できない可能性があるからです。

新築ワンルーム不動産投資で不動産を購入した場合、数千万円必要になります。そのお金を自己資金で支払う人は少なく、通常は不動産投資ローンを利用します。つまり借金をしていることになるのです。

マイホームを購入する際に、全額自己資金で購入するなら問題ありませんが、住宅ローンを利用することが多いでしょう。そして、住宅ローンも借金です。

ここで問題になるのが、借金の総額と年間返済額です。銀行によって多少の差はありますが、借金の総額は年収の7～10倍以下、年間返済額が年収の3割以下でないと借りることができません。

つまり、年収1000万円でも1億円程度の借り入れが限界なのです。そのため、3000万円程度のワンルームマンションに3件投資していると、住宅ローンで借りられる金額は1000万円程度になってしまいます。

もちろん、新築ワンルーム不動産投資を勧める不動産会社は、このことを知っているので、借り入れできる限界の物件をおすすめします。そのため、不動産会社の言いなりで不動産投資ローンを利用してしまうと、住宅ローンで借りられる金額が残っていないということになるのです。

まとめ：特に投資初心者は新築ワンルーム不動産投資はやめておくべし

今回は、新築ワンルーム不動産投資はやめておいたほうがいい理由を紹介しました。

新築ワンルーム不動産投資は、比較的少額で誰でも始められることから投資初心者にも人気があります。しかし、初心者だからといっておすすめされた物件を購入しても、利益を得るのは難しいでしょう。

自分で目利きができるようになるまでは、新築ワンルーム不動産投資はやめておいたほうが無難です。しっかりと知識を付けてから、不動産投資を行いましょう。

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